XX苑项目营销执行报告.pptx

馨 晨 苑项目营销执行报告策源营销整体营销思路营销是一个系统，由系统内每一个相互关联的个体点滴有机组成，同时又与其它的系统息息相关，包括规划设计、工程建设、物业管理等。营销可以因某个创意而闪光，但不可能因此而决定一个项目的成败。在推盘营销手法层出不穷的今天，我们关注的是：如何在定位准确的前提下争取更多的消费群？如何避免既得消费群的流失？如何利用目标消费群、市场打造浩大的声势？如何准确部署，保证项目在市场上引发爆炸性社会效应？如何在与消费群面对面的时候渗透、灌输、深化项目的理念？……但是，其中最为重要的是 ——无论营销方案做得如何出色，都必须具备一定的可行性，并将其切实地付诸操作执行中，才能从实际效果中去收获成功！ 本篇营销执行报告主要以营销实用为基础出发点，对于本项目的营销卖点、理念、主线、阶段划分、以及销售和广告部署进行一系列的方案建议，力求在创新的同时确保所制定的各项策略部署能尽量全面地落实到现场的实际营销操作中，最终达到促进销售、实现项目经济效益和社会效益的效果。 营销思路营销总目标馨晨苑的产品卖点 资源整合产品展示媒体炒作项目形像定位一个连接主城区简约生活的便捷社区行之有效小众营销一个为住户提供自我增值的环境社区集中蓄水方式一个新城东的温馨家园有效促销手段引爆市场引 爆开 盘项目推广策略1、总体推广策略思路思路一：充分展示策略通过全方位的产品展示，敢于让产品在市场中得到验证，在正式销售前，项目将全面开放，营造良好的社会效应，以产品打动消费者。思路二：蓄水开洪策略当市场对项目的期望值已拔至制高点，在这时进入公开发售，前期所积蓄下来的势能将转化成为销售的动能，形成开盘的销售旺势。思路三：乘胜追击策略形成开盘销售旺势后，项目市场认知度己至顶峰，顺势展开新一轮营销攻势，深化项目亮点，营造产品供不应求的理由。2、项目推广主题馨 晨 苑 —— 幸福港湾 温馨家园 《幸福港湾，谱写幸福的乐章》家，是父亲的王国，是母亲的世界，是孩子的天堂；无论行走多远，聚到一起，彼此关爱，和睦相处，家就是一个温暖的壳，一个心灵的寄托之地，在馨晨苑，述说着家的温馨与隽永，一缕光，一个家，一生爱，一辈子的牵手…… 3、推广阶段划分2009/072009/092009/112009/122010/03开盘预热期1批开盘热销期1批开盘持续期2批预热期2批开盘热销期2009.12.8二批开盘属重大节点2009.9.18一批开盘属重大节点开盘前与客户进行潜沟通，为项目开盘做准备；拦截并积累客户；深度沟通有效客户，实现提前认购。对意向客户进行深度挖掘，促使成交；利用以老带新和其他优惠手段减弱市场声音减弱对项目的影响。通过适当的价格调整和促销活动，做清盘销售。释放预热阶段积累的销售势能，并顺势引爆项目形象；加强市场热度与深度建设，巩固项目形象，实现销售峰值。4、推广战略执行明修栈道暗度陈仓形象力销售力提升项目形象加强服务态度战术战略配合形成强势推广配合销售节点根据实际情况灵活机动5、推广手段现场展示项目广告大牌、引导旗、横幅、拱门营销活动开盘活动、老客户维护活动、sp促销活动小众媒体短信、DM夹报、乡镇横幅6、销售战术配合总体操作概念首先在好产品的基础上建立好的销售团队，全面开展“一对一全程服务销售模式”。操作模式的特点解析销售人员不沿用固有的方式等客上门，而且尝试从“坐销“转变为主动出击销售人员的管理采用集合型管理模式。工作要点提示系统性组织培训工作。主要目标：通过培训，将项目的优势突出，让所有接触产品的人都真正认可馨晨苑生活模式，从而形成自觉追捧项目的行为。媒介炒作部署工作目标：达到“全民参与、全民宣传、全民销售”的效果。工作主题：围绕产品的优异品质，通过“一对一全程服务销售模式”，把好产品率先介绍推荐给家人、朋友，以达到让全区域认识“馨晨苑”。销售价格策略采用“低开高走，小幅频调”的价格策略从总体来看，略低于市场价格，逐渐高走策略是最符合本项目的，首先可有效的避免一定的市场风险，同时此价格定位还是具有相当的市场接受力。通过“小幅频调”保证了开发商的收益，在增强已购客户对本案的信心，迅速建立人脉销售链的同时，促进后期房源的销售，利用客户“买涨不买跌”的心理达到“羊群效应”。 销售底价＝2860元/平米 销售表价＝2970元/平米汽车库价格＝1500元/平米 自行车库价格＝1000元/平米阁楼价格＝1000元/平米 销售基价＝2960元/平米营销周期安排1、房源推出方案我司根据本项目的实际情况，将本项目房源共分为二批推出。主要考虑如下：7月30日销售中心硬、软装全部完成交付使用，至9月18日开盘客户积累时间仅为约48天时间，客户积累量有限。若首批房源推出量过大，无法制造热销场面，更无法达到集中引爆市场的目的；从目