2016年商业地产运营管理.ppt

部门分享-万达丛书商业地产运营管理;商业地产;商业地产;商业地产;目 录;;筹备篇;筹备篇：商业定位;一、城市概况（表1-1 市场调研之城市概况细分） ;二、城市商业环境 分为商业宏观环境和商业产业环境。 对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。 三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯） 四、项目区域环境 ;筹备篇：商业定位-项目定位;筹备篇：商业定位-业态规划;筹备篇：商业定位-业态规划;二、业态组合 1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位） 2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》 ;3、业态衔接（功能互补、客群一致） （1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。 （2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。 （3）餐饮业态应放置在高楼层，布局要集中，形成规模化。 （4）体验业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。 《万达广场业态组合示意表（水平动线+垂直动线）》 ;筹备篇：房产条件控制;筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定;二、租赁决策文件的制订 （一）市场调研成果分析 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据； 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容； 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 （二）租金指标测算 ;筹备篇：品牌落位;筹备篇：招商团队组建;*;实现管理目标（品牌库、租赁系统） ;筹备篇：商业筹备计划管控-综合体筹备计划;3、面积移交 4、交通动线评审 5、商家信息移交与导向标识设计对接 三、商业筹备与工程进度配合 1、商家技术条件落实 2、达到商家经常条件 3、提供商家施工条件 4、商家装修及验收 ;一、构成及特点 1、管控节点：将商业管理公司在综合体项目计划中负责的节点与其内部工作节点进行汇编。 2、模板设置：按照执行单位和部门的所属关系，编制“区域公司所属店”和“总部直属店”两个版本。 3、责任模块：工作节点责任部门按照总部、区域公司和地方公司进行划分。 4、阶段模块：按照商业管理公司的工作性质划分，设置了拓展、人力、招商、营运、物管、工程、财务、行政8个类别。 5、级别设置：从综合体项目计划中提炼的工作节点仍沿用1-3级别。 ;一、重点阶段管控 1、公司成立及团队组建 2、租赁决策文件 3、技术条件对接 4、招商组织 1）招商工作一般在项目开业前8个月开始落实，通过项目业态规划及铺位划分、品牌组合落位、商家合作意向签署、租赁合同签署、商铺平面布置与装修施工图设计、现场技术对接及装修经常实施几个环节把控。 2）业态规划及铺位划分在项目开业前230-200天，完成步行街品牌落位前的业态分布图、施工图、技术条件确认及移交工作。 3）开业前170-140天完成商业街品牌落位方案的签批决策。餐饮/非餐饮。 4）商家合作意向签署在项目开业前150天完成所有目标偏僻商家的合作意向签署和意向金的收取。 5）租赁合同签署时招商工作的成果标识，通常需要3个月时间，需在开业前90天完成。 5、商家进场前预验收检查（达到移交条件的前15天） 6、商家经常确认（签批文件） ;一、招商进度管控 二、装修节点管控 1、合同签署（进场前10天） 2、商铺装修经常时间 超市：开业前165天 大餐饮：开业前165天 大玩家：开业前135天 餐饮：开业前120天 非餐饮：开业前100天 商铺达到消防验收条件：开业前75天 商铺装修完成：开业前40天 商铺达到开业条件：开业前20天 如表，《商业管理筹备期装修管控（预警装修周期表）》 3、装修管控节点完成标准：签约、经常、消防达标、装修达标、开业标准 三、施工进度管控 ;目 录;开业篇：商家装修管控;开业篇-营业准备;开业篇 – 商业氛围营造 - 美陈装饰;开业篇 – 商业氛围营造 – 橱窗陈列;开业篇 – 商业氛围营造 –场内宣传品;开业篇 – 市场营销推广策划;开业篇 –市场推广活动实施与管控;开业篇 – 安全保障;开业篇 – 工程保障 – 设备运行方案建立;开业篇 – 工程保障 – 设备接管;开业篇 – 工程保障 ;开业篇 – 环境和交通保障;开业篇 – 项目复盘评审;目 录;*;经营篇：经营策略;经营篇：经营策略的制定;经营篇：经营策略示例;经营篇：经营分析;经营篇：经营分析;经营篇：经营分析指标;经营篇：经营分析的方法;经营篇：经营预警与辅导;经营篇：经营预警与辅导;经营篇：经营辅导;经营篇：招商调整;经营篇：招商调整;经营篇：招商调整;经营篇：招商调整的执行与管控;经营篇：招商调整的执行与管控;经营篇：市场推广;经营篇：市场推广-资源整合;经营篇：市场推广-资源整合;经营篇：市场推广-统一营销;经营篇：市场推广-统一营销 ;经营篇