原生墅产品定位及规划设计提案 .pptx

产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败 我们深信：好的产品，就是成功的一半 ;一、上饶别墅市场概述 1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多； 2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住优势； 3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰； 4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装； 5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质； 6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次； 7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅作社区点缀； 8、别墅产品去化速度相对平稳； 9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大； 10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ；;二、项目规划条件 用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得） 建筑性质：低密度住宅 容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。 用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。 ;三、产品类型建议 200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡ 可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算） 200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡ ;产品类型;产品类型;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Sunday, July 11, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。22:54:2722:54:2722:547/11/2021 10:54:27 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2122:54:2722:54Jul-2111-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。22:54:2722:54:2722:54Sunday, July 11, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2122:54:2722:54:27July 11, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。11 七月 202110:54:27 下午22:54:27七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2110:54 下午七月-2122:54July 11, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/11 22:54:2722:54:2711 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。10:54:27 下午10:54 下午22:54:27七月-21 ;1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目，其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置； 2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双拼以及联排； 3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升； 4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广； 5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度最高； 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多； 7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现； 8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜； 9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力； 10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减； （18576万元-18120万元=456万元）;项目名称;四、基本空间布局 1、基本思路 ①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把住宅融入环境中； ②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡地形创造出具有层次变化的建筑群体效果； ③完备、合理、实用的公建配套布置； ④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局； ;2、空间布局建议 ①在项目西面规划两排（共20幢）叠拼别墅、项目最南面规划一排（共6幢）联排别墅，其余空间则规划140幢独栋别墅