安阳市滑县德远新天地整体营销策划报告.pptx

; 一切研究都以现实条件为基础，以客户目标为导向，以产品为定位之本、以项目运营为营销之本。 ——启元地产机构;我们相信通过这次提案能够回答以下问题：;滑县市场九大特征解析;特征一：;优势（S）;结合项目SWOT分析，制定的项目发展战略:; 我们的运营战略？！ ;领导者;我们是—;作为补缺者—;;;定位策略思想 ;◎从商业的根本主旨探析市场需求;新的商业竞争时代;【我们的市场定位】;;业态定位中档;我们的客户是谁？;项目的核心目标客户;项目目标客户定位 ;l??较看重项目周边环境 l??较注重投资风险，看重开发商实力 l?看好片区整体升值潜力 l?对本项目商业的整体规划非常认同;客户投资抗性分析;应对策略;销售价格定位 ;市场比较法 ;商业均价约： 1F：6500元/平方米（临街） 5500元/平方米（内铺） 2F：3500元/平方米 ;在价格策略上，推行低开高走，小步快跑的调整策略，但注重提倡性价比因素的融入。 通过优惠措施，促使买家尽早购买。并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。 在推盘策略，认购期低价清空，开盘期高于认购期低价推中高货型。销售期，高价推高中档货型。;销售模式对比 ;销售模式建议 ;;;;;品牌虎攻略;; 招商先行，以销售为中心，两者相互动；在现有的只能做返租不能回购的商业政策下，若采用“带租约销售”策略将能够给投资者带来更大的信心保证；所有招商是拉动销售的关键；通过招商聚集人气，体现项目的档次及商业价值的提升； 做好招商销控，实现地理位置比较一般的招商，剩余迅速地消化； 主力店和品牌店先行，带动次力点及散户的招商；借助主力店造势扩大市场影响力，租金价格拉差，吸引投资客，引起 “追随式”经营；;１、“头羊策略” 所谓“头羊策略”，指率先引入核心店。因为商铺销售的市场信心来自与商户的品牌，因此，对于本项目这样一个目前商业氛围比较淡的项目来说，引进什么样的商家，将直接决定市场购买商铺的信心指数。主力店带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的??而起到“头羊效应”的主力商户尤为重要。 采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略 ； ??;２、“以客带商”策略 充分利用联盟新城老业主的客户渠道作用，介绍新的客户，吸引客源。 对老业主介绍来的客户给予适当的优惠措施；同时， 为调动老业主的终端渠道积极性， 可对其奖励5%——8%的装修费用等实利政策。;３、“围魏救赵”策略 所谓“围魏救赵”策略，指的是利用最大的优惠锁定一批 有影响，且具代表意义的商家，并签定合同。 利用这些商家来带动人气，从而吸引新的客户，最终完成销售；;４、招商优惠政策 放水养鱼策略：在本项目整个建设期内，商业氛围不够成熟，需要对市场进行培育和对商户进行扶持，因此在租金政策上进行让利，让商户轻装上阵，增强其前期抗市场风险能力。 ;（四）招商推广计划建议 ;招商各阶段策略简要 招商准备期 时间：2008年4月——4月19日 招商目标：前期客户摸底，意想商家资源累积；根据市场情况调整招商策略； 主要工作： 确定业态组合定位、目标客户定位； 　　 准备招商物料（招商说辞、宣传单页）及招商政策， 　　　　　 招商人员培训； 　　　　　 商铺现场氛围包装； 　　展开“地毯式”的摸底工作； 　　 招商策略：1、招商信息的全面渗透，发布招商信息； 　　　　　2、 滑县商家预告短信； 　　　　　3、 招商团队出发，针对目标客户进行前期的沟通，排查；;主力商家突破阶段 时间：2008年4月19日——5月19日前 招商目标：至少确定2-3家主力商家的招商； 主要工作：主力商家的渐进式谈判； 　　　　　根据商家租赁条件进行及时的策略调整； 招商策略：1、结合产品宣传附加招商预告信息； 2、招商队伍根据目标客户范围进行登门拜访直销，主力商家突破；;全面展开招商阶段 时间：2008年5月——元旦 招商目标：以“主力商家”的影响力来带动全面的招商工作； 　在2008年10月份能完成80%的招商工作； 主要工作： 准备意向商家签约仪式；制定首批商家入驻的促销政策； 招商策略：1、宣传主力店入驻信息； 　　　　　2、全面释放招商优惠信息； 3、举行主力店入驻签约新闻发布会，发挥“领头羊”效应， 　　　　　　 带动其他商家入驻； 4、召集意向商家进行商铺参观