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工业不动产价格的影响因素透析 关键词：工业不动产价格价格影响因素特征价格 内容摘要：国外工业不动产价格研究着重于运用实证分析方法研究工业不动产价格的影响因素，这些因素包括工业不动产物理特征、区位、总体市场因素和其他因素等。本文对上述国外研究成果进行归纳与总结，并进行相应评论。 工业不动产研究最早开始于1909年德国经济学家阿尔弗雷德?韦伯（WeberA.）的《工业区位论》，他在书中系统阐述了工业区位和企业选址问题。而工业不动产的价格研究则始于从20世纪80年代末，学者们采用实证分析方法，着重于从价值评估视角探讨工业不动产价格的影响因素（或决定因素）。本文将这些研究成果进行梳理，以期对我国工业不动产价格的理论研究和管理实践有所帮助。 研究方法与数据选择研究 国外研究工业不动产价格所用的方法大多沿用特征价格模型（HedonicPriceTheory）理论，将工业不动产价格作为因变量，影响工业不动产价格的可能因素作为自变量，建立相应的价格特征模型，应用多元回归方法配合最小平方法（OLS）或加权最小平方法（WLS）等方法对各变量参数进行检验（Kowalski和Paraskevopoulos，1990；Ambrose，1990；Asabere和Huffman.，1991；Fehribach等，1993），以分析出影响工业不动产价格的因素；1996年Lock和Rutherford（1996）提出，为减少回归分析中变量含误差（多元回归假定观测变量不存在测量误差）等问题，其选用多元因素分析型线性结构关系模式（LISREL）作为研究模型，通过联立方程式来研究工业不动产价格与及其假设决定变量的关系；此外，William与Ronald（1993）采用的多元格兰杰因果方法和Akaike最终预测准则，P.Aragones-Beltran等（2008）引入的基于MCDA的网络层次分析法（ANP）在工业用地不动产价格研究上有所应用。 在数据选用方面，主要选用实际交易数据和询问数据，由于工业不动产价格交易数据缺乏（交易价格很难获得或本身就很少有交易），Ambrose研究采用询问价格代替实际交易价格，他指出这种替代在以前的研究中有先例，且用一定样本数据运用回归方法证明了询问价格与实际交易价格相关性很强。 工业不动产价格的影响因素研究 （一）工业不动产物理特征与价格的关系 Ambrose(1990)研究结果显示75%的工业不动产询问价格是由工业不动产物理特征所决定的，包括工业不动产的面积、可供办公用面积、坞高入口数、铁路。Fehribach等（1993）延续Ambrose（1990）研究，对影响工业不动产价格的假设变量扩展后，仍确定了工业不动产本身特征与工业用地价格显著相关性，这些特征包括不动产面积、办公面积、坞高入口数、铁路、天花板高度、房龄。由于选用的数据和研究区域的差异，Ambrose（1990）与Fehribach等（1993）的研究结果在铁路、天花板高度和房龄这三个物理特征上相异。Lockwood和Rutherford（1996）的研究结果也显示工业不动产本身特性（不动产面积、办公面积、土地总面积）与工业不动产价格显著相关。 （二）工业不动产区位与价格的关系 Kowalski和Paraskevopoulos（1990）考察区位特性对美国底特律工业区地价的影响，研究结果显示临街深度、地区交通路网的便捷程度、与地方市场的邻近程度对土地价格产生显著正影响，在这些影响因素中地方市场的邻近程度较距离市中心对地价的影响力更为显著，而地区交通路网的便捷程度甚至可影响地价差异至50%以上；Fehribach等（1993）研究确立区位变量（离达拉斯/沃斯堡机场距离、是否位于郡内）与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford（1996）的研究同样显示区位变量（离CBD距离、离达拉斯/沃斯堡机场的距离、离主要干道的距离、离铁路的距离）与工业不动产价格显著相关；Saz-Salazar（2005）应用西班牙巴伦西亚自治区343工业用地实际交易价格数据，分析结果显示区位因素（包括距高速公路的距离、离城市商业中心的距离、距政务中心的距离）是工业土地价值的重要影响因素。 （三）宏观市场因素与工业不动产价格的关系 Fehribach等(1993)、Asabere和Huffman（1991）的研究表明销售日期与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford（1996）研究认为地区市场因素（得克萨斯州就业率、州所得、州生产额）与工业用地价格显著相关；William和Rutherford（1993）分析结果显示部分经济和财政变