购物中心成功的关键因素..pdf

购物中心成功的关键因素 主讲人：谢仕平 整个购物中心跟百货公司相比，有一个很大的区别，就是前期的规划很关键。像我们这 么大的购物中心， 前期要做这么长的时间， 一年二年甚至三年的规划呢， 就是因为开始了之后重 点就过渡到购物中心的营销和物业管理， 所以前期这块是很关键的。 一个成功的购物中心， 有哪 些比较关键性的因素， 这些也是我在实际操作过程中的一些心得， 不一定都很有普遍性， 或者大 家都适用，只给大家做参考。 1 、第一个关键就是选址， 因为所有的零售业， 第一是地头， 第二是地头， 第三还是地头， 不一定是选择最旺的地方， 因为不是你想选就可以选到的， 在北京路盖购物中心根本不可能。 选 地头要充分考虑到商圈里有没有足够的购买力支持， 这跟购物中心盖多大有关系， 是怎样的定位， 商圈的特点和购买的情况怎样， 这是一个很关键的因素。 要充分考虑交通的问题， 我们参考了很 多国家的购物中心，交通是必不可少的，为什么天河城和中华广场旺， 就是因为有地铁。我们正 佳广场也有两路地铁， 一号线和三号线， 交通或者是未来交通的规划是很重要的因素。 此外还要 对竞争对手进行分析，你旁边的竞争对手怎样，不仅仅是你直接的竞争对手，比如象购物中心， 你做购物中心你旁边还有可能做购物中心， 刚才有很多记者问我， 正佳上来了天河城怎么办， 这 就是对对手的判断。 像在天河区商圈里， 光有一家购物中心是不够的， 商圈必须有很多的商业零 售业态才丰富，我们的理解是跟天河城有互补有良性竞争的关系，关键是二者之间必须有互补， 必须有差异性。还有相关的对手，比如说百货公司、 大型卖场， 这可能跟购物中心里的主力店有 很大的冲突，比如说正佳现在有两家百货公司，有一家大型超市， 跟周边大型百货公司、超市有 没有冲突。归根到底，对很多的发展商来说，很多的商业物业是没有选的，盖了我就要开，就有 一个选择做什么商业物业的问题， 是选择做百货公司还是购物中心， 商业物业是一个很广的概念， 也可以做专业市场，广州很多专业市场做的很好，也可以做主题型的，可以做服装城、玩具城。 刚才很多记者问我广州的商业物业是什么样的状况， 广州的发展商在这方面的市场敏感性还是比 较好的，对商业物业该做什么，判断方面还是比较准确的， 就不是说现在购物中心好， 我就去做 购物中心，这是你确定做什么样的问题，所以地头选择很关键。 2 、第二个关键就是市场定位了。现在很多发展商都有一个概念， 除了要做最大之外， 还 要做最漂亮的。由于这样的指导思想， 就会进更多的名牌， 这样可能定位不准确了。 在中国的购 物中心里， 因为我刚刚从台湾回来， 台湾的购物中心， 生活水平决定了我们的购物中心不可能全 部做的档次很高，这跟我们的经济水平要相符，比如说一些品牌， 在台湾广场、 在路边都有店的 品牌，但是在广州可能在花园酒店里，他不可能进购物中心。一般来说，很大规模的购物中心， 不可能做一些最顶尖的牌子， 因为大规模的购物中心必须要很多的商户组合， 就必须要有中高低， 一些很高档很顶级的品牌就不太适合到这个地方来做， 因为旁边有中低档的商户， 他认为会影响 自己的形象。综合性的大型