关于封闭阳台的法律依据.pdf

（关心封闭阳台的业主必看） 关于封闭阳台的法律依据（关心封闭阳台的业主必看） 一、建设部 《住宅建筑设计规范》中， 对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的 阳台。 ”因此， 现行房屋建筑设计规范和建筑面积计算有关规定， 对房屋阳台区分全封闭和 未封闭两类。 全封闭阳台建筑面积按其外围水平投影面积计算； 未封闭阳台建筑面积按其围 护结构外围水平投影面积的一半计算。阳台建筑面积： a．原设计的封闭式阳台，按其外围 水平投影面积计算建筑面积； b ．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑 面积； c ．凹阳台按其净面积 （含女儿墙墙体面积） 的一半计入建筑面积； d．半挑半凹阳台， 挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积， 凹进部分按其净面积的一半计算建筑 面积。 二、1. 我国 《民法通则》规定： “财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、 使用、 收益、 处分的权利”。 业主作为房屋的所有人， 对自己的房屋享有完全的占有、 使用、 收益、 处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也 就是行使所有权的表现。 2. 我们业主与与前期物业签订的《物业管理服务合同》、 《业主公约》不具有法律效力，属 于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是： 如果我们业主不签订《物业管理服 务合同》和《业主公约》，我们将拿不到自己房产的钥匙，所以该合约是格式的霸王合同， 属于无效合同，对业主没有约束力。 3. 业主与物业是经营管理者与消费者 （业主）的关系。业主作为所购房屋的所有权人， 对阳 台具有专有所有权，可自主使用。 4. 业主接受物业管理公司的管理服务应属消费行为， 其是处于弱者地位的自然人。 物业管理 公司属于企业法人， 有独立的财产， 以自己的名义享有民事权利， 承担民事责任； 就其性质 而言， 物业管理公司属于服务行业， 其与业主之间的法律关系是服务者与被服务者， 即物业 经营管理者与消费者的关系，双方的权利义务应受有关消费者保护法的调整和保护。 5. 综上所述， 我们业主当时签署的 《商品房买卖合同》 和 《物业管理服务合同》 为格式合同， 在法律适用上引用了 《中华人民共和国合同法》 第三十九条第二款、 第四十一条、 特别是 《中 华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、 店堂 告示等方式作出对消费者不公平、 不合理的规定， 或者减轻、 免除其损害消费者合法权益应 当承担民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的其内容无效。 6. 所以本业委会主任认为， 在目前法律没有明确规定的情况下， 物业管理公司对建筑物区分 所有权中专有部分的物业管理， 主要责任是监督。 是否封闭阳台是业主的权利， 物业管理合 同不应进行约定。所以， 对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其 他业主利益的正当行为。 举个真实案例给大家看（业主封闭阳台，物业要求拆除） 基本案情 2001 年 4 月 1 日至 5 日，李恕等十二名业主交纳定金，确定购买了大成开发公司开发建设 的经济适用房－长安新城日一楼的房产。 2001 年 6 月至 7 月，十二名业主分别与大成开发 公司签订了《商品房买卖合同》，办理了房屋入住手续。 20