河南固始秀园丽水明珠整合营销策略方案.pptx

;;;;秀园·丽水明珠整合营销大纲策略 ? ;第一部分：固始房地产市场透析 ; 在固始县政府“经营城市”的理念引导下，固始正在由昔日的革命老区转身成为经济沃土，招商引资促发展的举措加快了城市各行业的发展进程。对于该县的房地产行业来说，呈现出了异地投资商或开发商大举进驻（代表：江苏泰州通达地产）、本地开发商实力增强（代表：信合地产）、开发项目增多、行业发展迅速、行业竞争加剧等局面。 但是无论从产品研发、产品推广、产品服务等各个层次与方面，均未有一个能够代??固始房地产先进水平的项目，技术型开发商欠缺，具有核心竞争力的市场领导者尚未出现。 ; 和大多正在城市化进程中的县市一样，固始县也在经历着由老城区向新城区发展的历程，县城面积已由原来的６.１５平方公里拓展到３５平方公里，这个位于豫、鄂、皖三省交界处的县城正在不断扩张。 老城中心区、城北区、城西北区、城西南区等各个区域的地产开发相继面世，形成了以蓼城大道为轴线的的扇形开发格局，而蓼城大道恰为“新行政区”——西南区的中心干道。 ; 号称万亩的凤凰新城、234亩的香樟苑、64亩的水云居以及其他在建和待建项目，总开发体量相对过大，炒作海派、江南、生态水景等概念，但产品的实际情况与理想错位，质量良莠不齐。具体表现在户型设计的科学性欠缺、建筑造型与材质欠佳、无天然水景、建筑布局不合理等方面。 ; 固始县是河南省人口第一大县，截止2002年，全县人口已达155万，其中约有50万人外出，在固始50万打工者中，当上老板的就占到三分之一；2005年，仅全县农民外出务工收入即达30亿元，占当年全市农民纯收入的51%。 凤凰还巢，固始崛起。当地政府开明的政策和优美的城市环境，吸引了大量成功的外出人员返乡投资、建设、归根，并吸引了大量的外地人在当地的落户。因此，虽然有50万人口外出，但留守居民以及返乡人口强大的消费能量，依然能维持地产市场的供求关系趋于平衡，甚至在一定的程度上，顶尖层次的需求远没有得以满足，他们需要品位、层次相匹配的地产产品的供给，这对于提供高端、高配产品的开发商来说，是一个市场空白，是一个庞大的市场机会。 ;5、固始现有楼盘操作弱点具体表现在3个方面： 产品定位不准确，无质感，无差异，同意客户自己建房就可证明；广告推广力度弱，仅仅是概念炒作，并且无计划与规划；现场管理混乱，接待礼仪不足甚至态度恶劣等。 ? ;第二部分： SWOT分析、项目理解; 本项目位于中心市区偏西南方位，根据固始县城区发展规划，未来几年内该区将逐渐成为新城区和行政中心区，大量的事业单位、行政机构的迁移落户已证明了该区未来发展的前景。 在诺大的未来行政中心区，本项目是惟一规划的住宅项目，同区域无竞争产品，独享市政规划的天时。 ;固始县不缺少地产项目，但没有真正的高端、高配项目，市场领导者空位。本项目定位为集别墅、复式、平层、商业于一体的领袖特性，未面市即掌控了话语权和驾御力。 ; 蓼城大道纵贯南北、成功大道横通东西，秀水公园环绕左右，新城区的区域环境成为本项目执固始地产市场之牛耳的一大优势。 本项目紧邻数百亩苍翠秀水公园，先天自然环境优越，加以引入公园的活水，从而形成项目内的自然水系与双重景观带。上风上水，一脉相承。 ;1、区位正处于起步建设中 2、基础配套设施不完善 3、固定人口及流动人口少 4、相对偏远、交通不方便 ;1、目前开发的高档住宅不多 现有的楼盘品质与价格很难统一起来，缺乏高档的精品别墅与多层，为本项目的开发提供了良好的商机。 2、开发商整体水平不高 开发商仍停留在复制、模仿阶段，开发出的楼盘没有个性，营销工作更无法深入，这为本项目品牌的创立、先进营销模式的引入预留了空间。 3、潜在消费群体庞大 军令如山倒，政令如水发，在政府的引领下，大量事业单位、行政机构的迁移落户，将同时带动其他相关单位和市民的搬迁，并将为本项目带来了无数官员级、公务员级、企业主级等潜在的高端客户群。 ;1、老城区在建和待建项目的威胁 2、其他区域项目的威胁 ;二、秀园·丽水明珠项目理解 ; 固始县和河南其他地市一样，面临着城市化向都市化的转变，也就是城市建设与人民居住理念由追求“量”的目标转向了“质”的目标，追求生活的优质与质感，同时以住宅这种产品表现自己，表达自己的个性、展示自己的喜好、标榜自己在周边人群中的地位与威望，我们的楼盘就是要符合这种社会潮流，为固始先富起来的优秀阶层打造一个能够让他们引以为傲的生活场所，交流场所，让在外富裕的奋斗人士有种衣襟还乡的感觉，用楼盘表达对他们的敬意。 固始是一个具有南方景观特色的河南城市，对于自然景观，市民俯仰皆视，已不觉为奇，因此以自然景观为卖点，有时并不能激起市民内心共鸣，反而由于外出人员多，对于大都市生活场景的向往能够打