浅谈房地产市场现状分析及营销探索.pptx

2021-9-15 淡市下的房地产营销探索—世联的实践 2 主要内容 §1 宏观大势研判—世联的观点 4 “低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征 高通胀： CPI持续高企 保增长： 经济增长放缓 压缩利润空间 5 受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间 6 中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素 7 未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期 8 中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间 调整期政府政策转变 减少税收 降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，帮助企业度过成本上涨的困难 提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税起征点由1600元调至2000元；近日又有学者提出，将个税起征点提至5000元 减少流通环节税收：如减少房地产交易过程中的营业税、契税、所得税等 取消资源价格管制 允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性 补贴中低收入者 如购房贷款优惠、发放房补、提供低租金住房等 政策是最不确定的因素，当这些政策转变后，标志着市场从调整期进入恢复期 9 调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势 10 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具 高通胀：我国07年全年CPI上升4.8%；08年上半年，CPI同比上升7.9%。 银行存款回报率低于通货膨胀率：07年虽然6次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率：目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%。 70个大中城市房价涨幅高于通货膨胀率：07年全年，70个大中城市房屋价格指数上涨7.6%；08年上半年，上涨10.2%。 在高通胀情况下，房地产比起银行存款、债券的收益率要高，并且较之股票投资，风险要小得多，是应对通胀的首选投资工具。 11 宏观大势研判——世联的主要观点 “低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征。  受全球能源及原材料价格、人口等因素的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间。  未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。  中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间。  调整时期的房地产市场特征：房价呈现下降趋势，整体走势类似股票市场价格走势。 “高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具。 §2 当前市场现状—世联的研究  全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。 总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%，成交均价呈现不同程度的上涨。来自.... 中国最大的资料库下载 从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。 从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显。 从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销。 14 从房地产投资额和竣销面积来看，全国房地产市场从2005年开始连续三年市场销量以存量为主 15 全国70大中城市房屋及新建商品住房价格指数同比逐步下降，表明价格正在回归理性 16 08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面 成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降52.1% 成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均上升24.3% 18 08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小 成交面积：与07年上半年相比，成交面积平均下降43.9% 成交均价：与07年上半年相比，成交均价平均上升26.6% §3 淡市下的营销探索—世联的实践 22 世联研究表明，房地产市场呈现出“调整期—恢复期—平稳发展期—快速上涨期”的周期变化 客户情况 客户购买信心不足，市场观望气氛严重 自用型刚性需求市场作主导 自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强 投资客户比例快速上升，自用型客户也交投活跃，市场购买信心强甚至出现恐慌性购买行为 市场表现 市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销 高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目