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开发商真的不能再卖小区车位了吗？ 南京法院的这一举措又创了历史的先河（全国首例） ， 说是意义重大也不为过。如果一审为终审（当然开发商表示 要继续上诉） ，那么在南京有相似销售车库的开发商就都会 面临着同样的终审判例带来的赔偿。好细心业主计算了这样 的一笔帐：在南京，目前拥有面积为 1 万平方米以上的小区 估计的 200 多个，假设每个小区已出售了 60 个车库车位， 按时下而每个车位的平均售价 10 万元计，约值 12 个亿左右 赔偿是少不了的。当然，这可能还是个保守的估计，何况在 南京还有更多的小型社区住宅存在。想想，这将会是场怎么 样的震动？小区的车库车位归谁所有？ 解决这个问题的前提是要先搞明白住宅小区地下车库是所 有权归谁？从《物权法》角度先找出地下车位究竟是属于什 么物 ?它是房屋建筑物的附属物呢？还是建筑物区分所有权 的专有或共有部分抑或是地下空间权的客体 ?同时这买卖的 车位能否登记？如能，在登记时是计为单独所有权？还是建 筑物区分所有的专有部分所有权？抑或是房屋的从物？ 《物权法》71 条明确规定： 建筑物区分所有权是由业主的专 有部分所有权，专有部分以外的共有权和共同管理权组成的 复合性产权。也就是说小区车库车位作为建筑物区分所有权 的范围，不是享有一般的单独所有权。 开发商到底能不能处置小区的车位买卖？《中华人民共和国 城市房地产管理法》第 37 条规定： “未依法登记领取权属证 书的不得转让。 ”车位买卖要有“本” ！开发商在卖车位时， 是不是要先出示了下这个“本”呢？《中华人民共和国城市 房地产管理法》第 37 条规定： “未依法登记领取权属证书的 不得转让。”如果业主购置的所谓产权车位不能办理产权， 那么这个车位买卖合同就不会受法律保护，也说是说：业主 买到手的只是一张“白纸” ！ 许多时候，开发商其实拿不出 这样的“本”的。现行的许多小区里的地下车位的建筑面积 是未经过分摊的，这样对开发商而言，他虽可单独取得了车 库产权，可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本 小区范围内的商品房预购人。在房屋买卖合同中，开发商必 须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子 一起卖。 可是问题来了，我们怎么知道这车库是否被公摊 过？如果开发商在卖房子的同时也在卖那些未经合法确定 的地下车位时，业主知道吗？如南京车位案中鼓楼区法院审 判长盛皓如是说： “南京市规划局要求开发商按每 0.2 个车位 标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开 发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建 筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。但《星 汉城市花园》实有土地使用面积为 7697.60 平方米，分摊面 积也是 7697.60 平方米，足以证明该小区土地面积已全部分 摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发 商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地 上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。 ” 根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品 房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不 得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成 本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施 所发生的费用已经计放入商品房的成本。这些问题，让小业 主如何在购房（买车位时）有明确的确认方式（或是书面凭 证）？ 遇上了那些在卖房子的时候已经把地下车位面积已 经分摊过每个业主的身上，并按此比例收过钱之后还继续划 出所谓的车位卖钱，真的不应该！这种重复收钱的方式的确 应该重罚。已经分摊