浦东VP大厦营销策划报告.pptx

;{市场篇};研究城市;研究区域;浦东房地产发展;供求—浦东;价格—浦东;市场的变革—浦东发展历程;市场的变革—浦东发展历程;市场的变革—浦东发展历程;外高桥—保税概念;市场的变革—浦东发展历程;市场的现状—浦东板块分布;市场的现状—浦东板块特征;⑴、“三边两线”发展格局发生变化，发展重点外移 近年来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路边是浦东房地产市场的热点区域 ，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，世纪花园、四季全景台等项目的完成，严格意义上的圆边开???完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线外环线周边地区。 ⑵、高端房价继续坚挺，总体房价将走向平稳。 由于浦东贸易区、经济园区比较集中，区域内有大量高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势 ，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减，但高端市场土地供应却呈下降趋势，这一增一减造成供求矛盾加剧，高档房价将继续坚挺。 ⑶、两外人士继续看好浦东 由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，“两外”人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。 ;项目所处区域市场分析;;项目所在区域—发展历史;;项目所在区域—周边楼盘概况;项目所在区域—价格状况;项目所在区域—二手房个案;项目所在区域—消费者状况;总结;项目价格定位;价格判断—基准营销判断;本项目位于浦东大道的北侧，可以看见江景，景观优势明显。靠近浦东大道，到陆家嘴只有1.5-2公里，交通比较便利，周边由于老新村比较多，生活配套设施比较成熟。 综合以上几个方面的因素，价格可以上浮5%;价格判断—经验判断;价格判断—经验判断;{产品篇};一、项目基本概况;二、项目周边概况;三、本案SWOT研判;;思考;我们认为;由此，我们认为;但是，我们必须面对我们目前的现状：;如何赢领？;{营销篇};目标客群定位;区域内老客户;有一定实力的投资客;目标客群写真;从本案的目标客群定位来看， 无论是投资客还是自住客， 看中的无非是陆家嘴的地段和滨江生活所产生的价值， 对于他们来说，不仅仅是一个家/一座房子， 更是一种身份的体现和发自内心的荣耀感， “我住在陆家嘴，这里是我的地盘” “百年外滩是我的窗帘，蜿蜒浦江是我的客厅”;品牌命名;品牌定位;品牌概念延展;对于本案来说，仅仅占据陆家嘴区位远远不够， 我们必须给予消费者一种信心，一种真正的VIP体验； 因此，在包装方面，除了邀请专业公司对外立面 进行必要的清洗工作外;考虑到本案目标客群的形态，VIP尊崇生活更多的来自于地段和滨江生活所衍生的荣耀感； 而对于产品，并不能体现太多的尊贵特性； 因此，根据目标客群的生活方式，我们的概念包装更多的结合区位特性，融合区域文化，强调风格与个性。;品牌概念包装;品牌概念包装;品牌概念包装;品牌概念包装;考虑到本案产品的特殊性， 为更好地提升本案的附加价值，提升本案的档次和品位，我们建议，充分利用本案的复式顶楼部分，打造一座内部专属的生活会馆。同时可作为售楼处使用。;关于产品包装的其它建议：;部分广告表现;;;阶段性推广策略;整体推广依据销售节点划分四大阶段：;推广主题：滨江生活潮 推广时间：10月初 推广任务： 1、通过滨江生活造势，形成品牌形象，初步建立市场号召力； 2、蓄积庞大的客户； 3、深度挖掘区域市场；;;传播造势;９月１０日至１０月２４日，充满意大利及欧洲风情的狂欢盛会——“罗马假日”将在上海浦东陆家嘴上演。这个融古罗马建筑、欧洲大型文艺表演、意大利美食 、意大利时装等于一炉的文化盛会，是中意两国建立全面合作关系后在上海举办的第一个大型文化交流活动，并被列为２００４年上海旅游节重点项目。 　　“罗马假日”取材于在意大利罗马成功举办了８年的菲亚斯特（意大利“大型的狂欢活动”）。一年一度、每次长达６０天的菲亚斯特，已成为欧洲最大的经典游乐项目和文化品牌之一，每年吸引约２００万人次的游客。;网络造势;锁定区域市场，深度挖掘，深度造势;推广主题：住到滨江去 推广任务： 1、激发客户购买欲望，刺激客户消化； 2、建立强大的滨江VIP品牌知名度，形成强有力的市场号召力； 3、实现开盘期的开门红；;广告传播;产品软文炒作;文化活动;举办地：陆家嘴与本案现场形成行为艺术互动； 主题：行为艺术节 活动构想：由政府出面，本案赞助的形式，联合影响力极高的（韩国）大邱国际行为艺术节组委会， 邀请世界各地行为艺术，在陆家嘴广场和本案现场同时举办行为艺术，让行为艺术大众化，让滨江生活大众化。;推广主题：滨江VIP生活体验 推广任务： 1、完成项目大批量房源的去化； 2、通过强大的品牌知名度，以及其市场号召力影响并号召目标客群；;广告传播;活动深化;活动深化;推广任