伟业顾问——－华润520提报（客户篇） .pptx

客户篇开发区客户认识 滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识开发区发展概括——早期的开发区只是一个渔村，介于大连与金州、北三市之间，是人口较少的“空白地带”，产业也以单一的捕捞业为主。86年开始，该区域被划定为开发区，走上了快速发展的道路。产业的发展吸纳了大量管理类、技术类、科研类人群，短短十几年的时间，开发群人群迅速膨胀。成为产业人群的典型的“移民新区”。其后的开发区，一直处在良性的成长过程中，产业的丰富和发展，不仅带动了区域经济，同时还在不断地吸纳着越来越多的产业新移民、并快速提高他们的收入水平与经济实力。使之成为具有重要影响的社会主流力量和代表。开发区的演变过程，与常规城市有所不同，即非循序渐进式，而是快速装填式。人群构成也与城市金字塔式的正态结构有本质区别。开发区客户认识区域内各种面积产品的供需情况开发区客户认识品类供应消化60平米—— 5781套80—90平米—— 4421套90—110平米 —— 1718套110—120平米—— 1719套130—140平米—— 2051套140—160平米—— 373套180—220平米—— 215套220平米以上 —— 63套—— 5000套—— 3219套—— 1212套—— 884套—— 1565套—— 250套—— 110套—— 53套60平米左右的产品，以投资为主流，居住者也多为区域年轻白领等暂居人群，低端人群数量不多。80平米起的产品，投资的比例逐渐递减，开始以居住为主，且需求稳定；中端及中端以上人群的数量饱满。140平米以上产品，供需总量减少，顶端人群渐少，符合正态结构。从区域总体供需结构上看，开发区中间阶层的数量最大开发区客户认识客户构成模型开发区的人群结构呈典型的枣核型结构20年产业发展的积淀，汇聚了大量产业精英人群，随着大连城市吸引力的加强，大量外地中高端人群涌入。支撑起开发区特有的人群结构特征——中间人群数量大，两极分化不明显。中间阶层的需求，代表着社会需求的主流和方向客户篇开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究开发区客户认识滨海版块客户现状动态客户认识项目首开区客户定位首开区客户研究滨海板块客户现状——区域可参考项目区域代表项目 碧海华庭 枫澜雅筑 众益阳光海岸 天安海景花园 北欧假日滨海版块9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。滨海板块客户现状——区域可参考项目碧海华庭建筑类别：两栋27层高层容积率：8绿化率：30%开盘时间：2005-10-15入住时间：2006-10-30开发商：大连开发区泰乐房地产起价：4200元/平方米均价：5200元/平方米最高价：7000元/平方米以东三省外地人为主，约占30%，大连人25%，开发区本地人10%，外来的开发区产业人群约占45%左右。用途上自住为主，占60%；投资占40％总体客户构成——50-65一居100-110平一居124平两居140-150平两居200三居总计供应套数245套 44套16套196套44套445套所占比例45%8%3%36%8%\销售比例92%91%94%88%86%91%50-65大连及开发区客户居多、其中包括少量东三省客户。该户型主力为投资用途，投资比例约占该户型的70%左右。自住客户主要是开发区新移民的高起步单身落脚型的首次置业。100-110开发区客户居多，其中包括少量东三省客户。开发区的客户主要是区域产业新移民，该户型多为自住用途，简单家庭结构。同时也包括少量投资及投资兼自住的功能。124区域产业新移民及东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住，同时包括渡假房的用途。部分大连客户也选择该户型作为渡假房。140-150区域产业新移民及东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住。200东三省客户占大多数，置业目的基本上是自住，同时包括渡假房的用途。基本上没有大连客户和开