伟业顾问北京湾中式豪宅营销策划思路报告11010M .pptx

北京湾;宏观市场分析;2004年别墅市场供应量回顾;2005年北京别墅市场区位解码;2005年北京别墅概述; 今年3季度，全北京市在售别墅84个，城八区内别墅23个，郊区别墅61个。从产品形式上看，3季度在售别墅项目中，纯独栋项目26个，占总数的31％，平均容积率为0.35；纯联排项目22个，占总数的26％，平均容积率为0.68；其它项目多位混合型社区或叠拼产品。;2005年北京别墅概述;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Tuesday, July 20, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。23:10:4323:10:4323:107/20/2021 11:10:43 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2123:10:4323:10Jul-2120-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。23:10:4323:10:4323:10Tuesday, July 20, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2123:10:4323:10:43July 20, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。20 七月 202111:10:43 下午23:10:43七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2111:10 下午七月-2123:10July 20, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/20 23:10:4323:10:4320 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。11:10:43 下午11:10 下午23:10:43七月-21 ; 2005年成交均价在低于8000元/平方米低价位产品和高于12000元/平方米高价位产品的市场份额都明显扩大，而中档产品供应较少。;2005年北京别墅概述;2005年北京别墅概述;政策对市场的影响 ;结 论 ;中观市场分析;;;1、区域产品划分 京昌高速别墅板块南端 供应以联排别墅为主，单价在6000—9000元/平米，总价在120—200万之间； 京昌高速别墅板块中北端 项目主要分布在京昌11出口附近，供应以独栋别墅为主，单价在10000元/平米以上，总价在300万以上； 中高端产品： 宽HOUSE、玫瑰园、碧??庄园、碧水A区、顺驰林溪、香江别墅 低端产品： 北一街8号、朝凤山庄、富泉花园 客群特点：中低端项目的客户组成以中关村、海淀、亚北客群为主；高端项目客户范围较为广泛。;2、京昌高速沿线板块潜在供应量 通过对市场的调查，明年将是本区域别墅产品竞争更为激烈的一年，并且众多开发商都注意到小独栋别墅产品的空缺，开始投入小独栋的产品开发，预计明年年小独栋产品竞争将异常激烈。 由于本项目处于京昌沿线的13C出口处，不是传统概念上的别墅聚集区，将面临着即使有客户也会被11出口截流的危险，因此，竞争更加激烈，项目必须充分挖掘、营造稀缺性的核心竞争力，才能在市场上赢得胜利。;2005年京昌沿线项目销售状况;2006年京昌沿线项目供应情况; 相对京昌高速11出口的区域来说，本项目所处的13C出口具有更多的可以挖掘的天然景观资源和深厚的历史文化底蕴，地域条件得天独厚，可以预测随着本项目的启动，13C出口将成为京昌沿线新的别墅热点区域。;产品认知;基本条件分析——交通;本项目距昌平西关直线距离2公里;基本条件分析——景观;项目南北7米落差； 项目内部水面积较大； 水系排列密布； 家家户户门前屋后有水； 项目水景规划特色营造良好的生态环境； 项目内部的水景与周边自然景观融合。;居其中—中式建筑景致;Strengths优势分析 ;精神，决定物质的自然居所;客群范畴描述;;周边项目客户特点;工作区域：集中在海淀、朝阳;针对目标客群的定量和定性分析，我们对本次调研的总结如下： 年龄集中在35—45岁之间，目标客群趋于中年化； 家庭结构以三口之家和三代同堂为主， 在学历教育中以有高教育背景的为主； 可承受的总价在200—500万元之间， 对环境要求非常严格，喜欢有水系的居住环境。 绝大部分购买者主要是为了自己居住，改善现有住房条件。 有一定的经济基础，在已经满足居住品质的前提下要，追求更高的精神生活。;任凭弱