加州湾商业广场租金价格策略 .pptx

加州湾商业广场租金价格策略营销策划部商业组2007.5加州湾商业广场租金价格策略前言1、项目主力店进场装修时间为2007年10月1日（距目前４个月） 项目商业开业时间预计为2008年1月1日（距目前7个月）2、项目集中商业整体销售谈判中3、招商团队通过对商家的定向拜访及现场到访商家的宣传，成都市场了解 项目物业基本情况及主力店的各类商家约800户，目前1F招商工作即将 进入商铺租赁签约阶段 鉴于以上原因，为了保证公司利益，我们应作好多手准备：1、竭尽全力在公司计划节点前实现销售（从目前接触的基金来看，项目的出租率及租金价格直接影响售价）2、做好由我司经营管理(招商)的准备----目前招商工作按计划开展（1F有多家商家等待签约,即需确定租金价格,作好签约的准备）加州湾商业广场租金价格策略目录 区域介绍 区域竞争 商业氛围一、项目介绍 楼层规划 商铺划分 人流动线 项目规划 优玛特 苏宁电器 艺博学校 签约商家二、招商进展 接触商家 意向商家 商家情况 定价原则 区域租金 商家反馈 市场参考三、租金价格 定价依据 价格表 价格体系 收益分析 招商方针 推广策略 优惠策略 签约流程四、招商策略一项目介绍商业氛围区域介绍加州湾位置\商气交通\人口区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线项目地址:成都市二环路北一段10号(距离天府广场约4公里)项目处于成都市政府规划的19个片区商业中心----沙湾会展商务中心的核心位置.一项目介绍商业氛围项目地处成都市二环路和城市西北进出城主干道交汇处(但因新建的二环路隔断了二环路外到项目的人流)项目门口公交线路:11条(为了有效聚集商气和人流,2006年底商业组已成功将公交站台移置到项目商业最佳位置处)步行5分钟到项目公交线路:13条区域介绍位置\商气交通\人口区域竞争项目规划业态规划 3km 约70万商铺划分人流动线 2km 约55万1km约40万周遍区政府机关、西南交大师生、商务办公人员、高端居住人群是项目消费群有力的保障一项目介绍商业氛围沃尔玛经营面积：16000 ㎡ （２Ｆ、３Ｆ）　　商场停车位:约300个区域介绍区域竞争1km项目规划1km业态规划2km商铺划分易初莲花人流动线欧尚经营面积：15000 ㎡ (1F、２Ｆ) 停车位:　约600个经营面积：15000 ㎡ （２Ｆ、３Ｆ）　商场停车位:约150个一项目介绍商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线项目定位：集购物、娱乐、休闲餐饮等为一体的综合商业广场业态规划：生活超市、家电卖场、休闲百货、中西快餐、酒水吧等招商进展：主力商家已签约，目前1F超市联营区商家储备筛选中（计划于2007年7-10月集中签约）开业时间：预计2008年1月1日9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。一项目介绍银行、快餐等药店 眼镜行商业氛围区域介绍区域竞争鞋帽类饰品类休闲服饰干杂类项目规划业态规划化妆品类商铺划分箱包人流动线中式快餐1F商铺划分集中商业：商铺57个 展台22个 展柜12个 底商：商铺4个商铺和展台面积在30 ㎡--40 ㎡（8.4m * 4m）的共60个，其余均为大于60 ㎡划分理由: 1、尽量将商铺划小（商家实际经营若需要大面积的，可自行撤除隔墙即可），可有效 控制单间商铺租金总价，提高租金单价 2、公共通道中间为展台（8.4m * 4m），避免形成多条“内街”分散人流,使视觉空间开阔, 保证所有商铺的展示效果一项目介绍商业氛围区域介绍区域竞争项目规划业态规划商铺划分人流动线1F人流动线强制人流动线动线理由：1、最大化利用主力商家（生活超市等）客流量 2、避免1F商铺经营死角，保证了商铺客源，提高了商铺商业价值 （参考成都家乐福超市布局）二招商进展签约商家优玛特苏宁电器艺博学校商家情况接触商家意向商家租赁总面积:约13600㎡(2F约4800㎡ 、 3F:约8800 ㎡)首