日本六本木商业项目管理知识案例赏析.ppt

日本六本木项目案例分析 一、项目基本情况研究 1.1 项目位置 六本木新城（六本木ヒルズ），又称六本木之丘，位于日本东京闹区内的六本木，由森大楼公司（森ビル）主导开发，是日本目前规模最大的都市再开发计划之一 。 此前，这个地区的街道一直非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高。另外，该地区内林立着各式各样的Pub和Club，各国人士穿梭其中，给人一种灯红酒绿、夜夜笙歌的印象。 1.2 开发商/投资商背景 1986年，东京政府启动了六本木新城再开发计划，并指定六本木六丁目地区被为“再开发诱导地区”。六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。 其后，作为土地所有者之一的森大厦株式会社(Mori Building)与朝日电视台(Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建议，对此区进行街区改造。但是，这一地区的土地所有权人有四百多位，要达成一致的开发共识并非易事。因此，街区的改造计划一直到1990年才有所进展，在四百多位土地所有者经过不断的努力与协商之后，成立了“六本木六丁目地区再开发准备组合”，与东京都政府协调再开发计划。经过17年的不断努力，在政府、民间企业、地方人士的合作下，六本木新城再开发改造计划于2000年4月开始建设施工，于2003年4月底完成。 　　 六本木新城的空间组成大致可分为五个区域： 地带大厦(North Tower) 地铁明冠(Metro Hat) 好莱坞美容美发世界(Holly Wood Beauty Plaza) Hill Side West Walk与榉树坂(Keyakizaka)区 1.3 项目总体工程技术数据 建筑名称　　　　　　 建筑概况 好莱坞美容美发世界 地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米 六本木新城森大厦 地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米 六本木新城入口大厦 地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米 东京君悦大酒店 地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米 榉木坂 地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米 榉树坂天台大厦 地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米 朝日电视台 地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米 a、b、c、d，4栋住宅楼 a栋地上6层，b、c栋地上43层，d栋地上18层，各栋地下为 2层，总建筑面积149800平方米，837个住户 停车位 2762个 六本木新城具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。 六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施……几乎可以满足都市生活的各种需求 1.4 项目业态分布情况 六本木一丁目 1.5 项目交通状况 六本木交通便利： 地铁直接连通B1F 数条公交线路 道路交通通达，停车位充足 同时设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费 步行街、地下通道以及上下自动扶梯相连通，组成了一个完善的交通网络 地铁 停车场 停车场入口 城市交通连接 扶梯 六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系。到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番站”及经地铁南北线到“麻布十番站”。 都营公共汽车有4条路线、港区社区公共汽车有2条路线通往六本木新城。 自行开车前来，这里有12处停车场，共计停车位2762个，24小时营业。开车前来购物的顾客可以直接将车停在不同楼层的停车场，方便、迅速地进入自己喜欢的空间，或搭乘高速电梯与电动手扶梯到达各楼层。 50辆摩托车与332辆自行车的停放处，以及出租车乘车处与租车服务处，为人们提供了多样化的交通选择。 　　六本木新城在规划时就将人的流动放在第一位来考虑，并以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。以森大厦株式会社为首，他们希望创造一个“垂直”的都市，将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。六本木新城内的建筑就是根据这一规划理念朝垂直化方向设计的，因此六本木地区的户外公共空间开阔，绿化率也较高。 二、 项目研究 2.1 项目经营特色 六本木自完成之日起，就