星河湾营销策略及执行方案.pptx

世界的星河湾–浦东星河湾营销策划执行细案以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话……浦东星河湾项目定位浦东星河湾营销执行策略浦东星河湾项目定位一、解读星河湾※ 高端住宅社区全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区。※ 顶级名流生活圈层舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。※ 高端资源整合平台以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。Beijing北京：中国的标杆/官场人居时代革命，中国的星河湾GuangzhouShanghai广州：华南的门户/商场品质大盘时代，华南的星河湾二、上海对星河湾的意义上海： 世界的窗口/洋场星河湾，对话世界二、上海对星河湾的意义运作上：规模化开始显形表露对市场而言，从项目走向品牌化资源上：真正从链环到平台化三、浦东星河湾的提升※ 纯粹的奢华的量身定制豪宅。集合广州与北京星河湾项目的产品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品，专为亿万身价客户量身定制。※ 成为中国的世界名片。从浦东星河湾先发，引起世界关注，最终形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。※ 建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。上海文化熔炉的国际化地域特点决定了浦东星河湾的业主圈层将是星河湾系中国际化色彩最为浓郁的顶级层峰社会。上海豪宅公寓市场分析 整体市场环境市场特征：◎ 上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁◎ 分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主去化特征：◎ 06-08年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，2008年市中心豪宅呈现价格调整特点。◎ 09年1-4月，上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，3~4万元/㎡项目通过适当降价带动成交量的上升。上海豪宅公寓市场分析 豪宅竞争市场层面 从成交均价来看，成交均价大于35000元/㎡的在售豪宅公寓项目，仅16个！（世茂滨江花园＼御翠豪庭＼嘉利浦江＼泰府名邸＼君御豪庭＼永业公寓＼经典茂名公寓＼静安紫苑＼老西门公馆＼翠湖天地嘉苑＼远中风华园＼兰馨公寓＼王子晶品＼新外滩花园＼财富海景花园＼翠湖天地御苑） 从主力面积来看，单套产品主力面积大于250㎡的在售豪宅公寓项目，仅4个！（晶品公寓（王子晶品）、兰馨公寓、财富海景花园、万特园二期（独栋、公寓社区，公寓为35套复式） 从综合推案量来看，单套产品主力总价大于1000万元、超过150套的在售豪宅公寓项目，无！市场经验历史数据目标无参考世界的星河湾空白定位浦东星河湾千万级豪宅社会 星河湾很像我在曼哈顿看过的房子 环境！小环境大环境都要好，到现在为止我还没见过让我满意的 样板房做的美仑美奂，但是收房时总是打折扣，为何不能眼见为实 园林景观看起来挺美，可是入住后缺总觉得缺点啥 邻居是谁很重要 很期待，却总是在期待有钱可以买到奢侈品，却买不到“奢侈品”级别的。。。房子？早已有了自己的豪宅有了无数处城市的府邸，但是，仍然希望找到一处能释放自己的地方只遵从自己的心与梦想不经意间，成就“豪宅收藏家”，无奈下唯有继续寻觅一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。。。总统套房，日租1-5万不等下榻必住最高级酒店的总统套房；与其说是夜宿地，不如说是没有“家”对于好房子，心里有标准，完美的作品经得起细节的挑剔，中意的居所绝不勉强平面的豪华并非生活的奢华。。有内在，空间才值得存在。当别人追求用平方米来衡量成功的同时，少数人早已深谙“豪华”与“奢华”的分别。一切空间只为生活而存在消费者描绘阅尽了功名，游历环球，尝遍了世界，享尽人生。还有什么能打动他？直到，遇见星河湾……营销执行策略浦东星河湾2009年销售目标：300套年内销售金额30个亿！30进1法则：以足够庞大的社会高端人士现场到访量，创开盘即红盘！开传奇，创传记！万人看星河湾8月8日~9月8日,日均300人次，峰值日1200人次逾万名高端阶层蜂拥浦东星河湾地段，不重要；多余的概念包装，不重要……星河湾，已经足够优秀我们的任务如何告诉客户！浦东星河湾目标客户分类外籍/港澳台 客户行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户注重品牌形象以及产品性价比（比较香港国外豪宅）向上海看齐， 高品质住宅跟随者受影响者，盲目跟风，相信神话产品重度关心者忠实购买人群对高端品质住宅极具判断能力鉴别信息露出震撼偶像神话自我实现自我实现自我实现自我实现自我实现尊重尊重尊重尊重尊重归属归属归属归属归属安全安全安全安全安全生理生理生理生理生理不同客户与马斯诺理论的匹配江浙客户上海本地客户行业内/老客户其他区域外籍客户与客群的对