某商业项目定位咨询报告.ppt

协信TOWN城5号地块商业定位报告;目录;;定位思路:通过前期调研数据分析,对业态组合设置、各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。;;项目商圈特征分析;特征1：邻里商圈竞争力强大;项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡； 项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底； 项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定位应考虑这一客群。 ;项目区域商业中心性指标;项目主要集客区域集中在项目沿金开大道1-3公里的区域。 项目往南3公里以远的消费群体将被观音桥商圈所吸纳。 ; 便利的交通将商圈 延金开大道向外延展扩大了商圈辐射范围。 项目处于北部新区的交通入口处，金开大道城市主干路、次干路，辐射商圈范围将近10平方公里，生活着20万居民; 可辐射江北新区八大生活组团。 5号地块四边临路，通达性好、可视性好，具有优良的商业立地条件。;项目周边高档社区居住人群 项目辐射区域普通社区居民 金开快速路过往客流;;项目定位分析;项目周边消费者需要什么？;项目周边消费者需要什么？;项目业态定位分析-“围栏效应” ;外流消费对本项目规模及业态的的影响;渝北区消费群体是观音桥商圈第二大客群，占比大15.5%，按销售额计算，渝北区每年就此流失16.5个亿；该商圈对渝北区消费群体的辐射能力主要归因于渝北区商业发展的滞后及地理距离上的便利性；;消费者构成对业态设置的影响;基本生活需求的业态;项目业态规模分析;项目规模推算基本思路与依据;项目各业态规模分析;商圈人口对项目业态规模的影响;核心及辐射商圈人口规模;商圈潜在购买力对项目规模的影响;不同消费客层消费特征对用业态的影响;居民基本消费特征对项目业态设置的影响;各业态消费基本数据;业态规模推算基础数据-百货业态平效;业态规模推算基础数据-百货业态平效;客层结构与消费水平对业态规模的影响;兰彻斯特份额法则-项目地各业态市场份额估算;项目各业态业种规模推算1;项目各业态业种规模推算2;城市边缘商业中心业态案例分析;郊区型购物中心-北京永旺开业时业态分析;郊区型社区购物中心-北京日祥广场业态分析;项目业态分析小结;项目规模中远期预估;商业规模的近期与中期预测;人口社会增长率对项目未来规模的影响;城市化水平对项目规模的影响; 项目;结论;;家世界;项目定位:家世界LIFESTYLE CENTER;项目零售业态定位;精品超市;处处体现新休闲生活方式的商业;多元化生活特性店铺集合创造情趣消费;非购物类业态比例增大;LIFESTYLE CENTER 的环境特征;项目主题定位;LIFESTYLE CENTER建筑特征;封闭建筑体和室外步行街结合,穿插自然景观.;宜人的室内步行街;室内设计室外化;;室内景观化;室内公共空间的自然生态环境;店铺规划;;;;各业态设计要求;年收益(租金)测算;;;租金收益测算小结