本溪房地产调研报告.pptx

本溪房地产市场研究报告;前言;研究内容;一. 本溪市概况及宏观经济发展情况;1. 本溪市概况;;;;;;1. 本溪市概况;数据解读 2007年，全市生产总值实现475.6亿元，比上年增长15%； 2007年，本溪市GDP位列辽宁省第八位，规模以上工业增加值的增加是GDP实现高增长的主要来源。;数据解读 2007年，全社会固定资产投资实现181亿元，增长20.2%； 2007年，本溪市固定资产投资额位列辽宁省第九位，其中房地产投资额位列全省第四位，可见本溪市在房地产开发领域具有极高的投资热度。 ;数据解读 2007年，社会消费品零售总额实现116亿元，增长17.2%； 2007年，本溪市社会消费品零售价总额位列辽宁省第十一位，排名的靠后显示本地消费能力一般。 ;;;;1. 本溪市概况;;;;;;;二. 本溪市房地产市场分析;1. 本溪市概况;;;;;;1. 本溪市概况;;;;;1. 本溪市概况;;;;;;;;;;;;;从宏观市场及区域市场的调研结果来看： 本溪市在辽宁省内的综合排名较为靠后，而房地产开发排名却相对靠前，显示了目前本溪市的房地产开发有过热倾向 通过分析供应及吸纳的状况，可以看出，目前本溪市的供应远大于吸纳，仅考虑过去三年的供应量，以目前的吸纳水平，尚需3-5年才能吸纳完毕，可以预见，本溪市未来三至五年的市场竞争将更加激烈 从价格水平来看，高至三、四千元/平米的价格，已是本溪这类城市的价格门槛，价格上升空间非常有限 而从各板块来看，老市区供应最少，销售应不成问题，但存在着大量的难度极大的拆迁；而新市区虽无拆迁难度，但供应量过大，市场竞争异常激烈；溪湖区充斥着大量的经济适用房项目，整体供应达上百万平米，而本溪市的经济适用房不同于其他城市，具有销售速度慢、客户选择度大、价格优势不明显等特点，因此，其本质应属于有政府补贴的低档商品房，如海航集团选择收购经济适用房项目，则原本经济适用房资金周转快、资金利润高的特点就无从发挥;三. 实华项目区域市场分析及项目投资分析;1. 本溪市概况;【区域划分】;【区域概述】;;溪湖区板块主要为后湖、后石、柳塘区域，又可划分为后湖板块 后石板块 柳塘板块;市重点棚户改造区域 东亿项目及实华项目??90万平米的供应，其中经适房60万平米左右 未来无土地供应;【需求特征】;【在供应项目基本情况】;东亿瑞馨佳园 地理位置 后湖河西天桥桥头 距市中心（火车站）5.5公里 交通条件 溪湖西路通达市区主要干道，两条公交线路通过 生活配套 周边缺乏必要生活配套，未来主要依靠一公里外的溪湖区区政府周边 建筑面积 28万平米，其中回迁18万平米 产品类型 多层 小高层 高层 户型面积 53-86平米 价格 1400-1900 开发程度 一期4万平米年底前全部入住，二期6万平米已开工 销售情况 一期销售完毕，二期内部认购中 推广主题 环境 客户特征 低收入家庭 ;地块北高南低，视线较好 临河高层，附加值较高;【规划 】;【户型设计 】;;本溪县板块房地产开发主要集中于县城东部沿太子河区域，可划分为迎宾西路板块、政府路板块、迎宾广场板块;本溪县主要供应区域 北区开发已近完成，南线山水俪城项目供应最大 未来将向山水俪城以南继续发展，目前尚无具体规划;【需求特征】;板块;慧泽园 地理位置 迎宾广场、汽车站西侧 生活配套 近距学校、医院、购物场所 建筑面积 20万平米 容积率 1.27 绿化率 50% 项目类型 经适房 产品类型 多层 小高层 价格 1600-2020 建筑风格 开发程度 地块平整中，分一二期开发，东区先行开发 销售情况 未正式销售，客户积累 推广主题 环境 客户特征 本县低收入人群，周边乡镇子女就学客户 ;地块处于两山之间 地块中心地势最低 利用地势高差，层层造景，规划合理;;锦绣滨江 地理位置 滨河西路G区 山水俪城北侧 生活配套 距离中小学校较近、医院、购物不便 建筑面积 8万平米 容积率 1.3 项目类型 商品房 产品类型 小高层 主力户型 60-80平米 价格 2300-2500 开发程度 共8万平米，一期开发六栋，近期交房，二期开发未定 销售情况 一期销售60% 推广主题 环境;【户型 】;项目品质落后于周边其它项目，不具备同等竞争力 一期销售出现问题，开