某地区商业综合体项目管理营销策划分析报告.ppt

天合广场营销策划报告 浚源机构 2011 . 3 技术文件 正本 |序| PREFACE 凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、营销。 对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对策划公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。 对天合广场而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。 对于浚源而言：市场把握是经验，全面整合是能力，营销策划是专业。而丰富市场实战经验与超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。 观察-1：透过新政看市场 国家政策：2010年出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》； 《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》； 《 关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》。 2011年新政策导向： 1月新版国八条的颁布实施； 2月武汉版限购令的颁布实施； 3月武汉版限价令出台，价格涨幅不得高于GDP增长速度。 小结：随着国家新政逐步得到落实，未来一段时间住宅投资、投机性客户会逐渐减少，住宅刚性需求仍将是市场的主流，商业将会成为一种“新型投资产品”成为投资者的追捧，同时，商业地产投资开发将迎来较大的机会点。 观察-2：从宏观数据察武汉楼市动向 小结： 武汉整体楼市受新政影响非常明显，呈现 “销量急剧回落，价格坚挺并小幅上扬”态势； 开发商和消费者均对市场走势不明朗，客户 观望情绪较浓； 综上分析看出，在市场环境不断变化的 条件下，中心区楼盘的价值表现的更加 明显，楼盘抗风险能力相对较强。 观察-3：汉阳楼市价格微涨，销量回落明显。 小结： 从我们对市场监控情况来看，在1月份， 区域市场供应与销售量均达到了最高点；随 着2、3月份新政出台，客户观望反应明显， 开发商也谨慎行事，不少楼盘都选择了短期 观望，开盘加推速度明显放缓； 今年2月份汉阳中心区商品房98套，商品房销 售量下降67%；2月份成交均价8546.16元/平 方米，价格涨幅0.42元/平方米； 综上分析，汉阳区域刚性需求仍然较大，客户 对汉阳区域的价值、认知度正逐渐加深。 观察-4：汉阳市场特点显著，竞争格局日趋激烈。 小结： 汉阳区域房地产发展与全市相比相对滞后， 大部分房地产开发集中在临主干道开发（汉 阳大道、龙阳大道和鹦鹉大道）。与汉口中 心区、武昌中心区相比，汉阳中心区配套还 相对较弱，客户对配套的依赖性很强； 随着新区整体环规划明晰并得到落实，临汉 江滨江板块价值会逐渐显现，预计1-2年内 该区域会成为 汉阳的重点发展区域，待贯 穿本地块地铁线贯通至少也需2-3年时间， 短期内给项目带来的直接效益还不明显； 近年来，国内一线品牌开发商纷纷进驻汉 阳，汉阳市场未来竞争会日趋激烈。 市场观察结论 随着国家新政逐步得到落实，住宅投资、投机型客户会逐渐减 少，刚性需求将成为市场的主流。商业产品正好适合目前的市 场形势，是个较好的机会点，但应保持谨慎乐观的态度； 汉阳中心区配套与汉口、武昌中心区相比相对滞后，而且客户 对生活配套依赖性很强，导致汉阳中心区房地产开发呈现“沿 主干道发展开发”模式。随着地铁全线贯通，汉阳滨江板块将 成为汉阳未来开发的热点，区域价值会得到较大提升，对本项 目开发来说是个较好的机会点。 随着汉阳区域价值逐渐显现，国内一线品牌公司纷纷进驻，未 来市场竞争会日趋激烈，应保持高度警惕性。 武汉新区：武汉新区规划面积368平方公里，建设用地160平方公里，规划人口100万，建设成为辐射华中地区乃至全国的现代制造业基地、生产性服务中心、文化旅游中心和独具滨江滨湖特色的现代化商居住新城。 城市二环线：随着汉口二环高架的全线建成后，将贯通城市二环线，极大的增强二环线对汉阳中心区以及武汉新区辐射能力，全面提升区域价值。 区域价值 稀缺景观环境 新区、二环线 交通环境 项目所在地 王家湾商圈 地铁交通：规划中的地铁3号、4号线将分别经过汉阳王家湾，轨道交通贯通会带动沿线区域价值的提升。 公共交通：204路、 205路、 208路 、222路、 520路、 531路、 537路 、541路、 556路、 575路、 579路、 580路 、597路、 646路、 649