某商业营销策划报告.pptx

学洲·水云间商业部分营销策划报告;;【第一部分：项目现状认知】;一、项目可售商业物业基本指标（2） ;二、项目可售物业分析(1) ;二、项目可售物业分析(2) ;【第二部分：灌阳县城市场调研】;二、灌阳县城商业格局 ;三、灌阳县城商业投资环境调研 ;3、商业租赁方式和租金水平调查;3、商业租赁方式和租金水平调查; 1、整个县城商业格局一体化，以钟楼商圈为统领，各区域板块相互渗透。业态布局主要以日常消费品、服饰、百货、家居、食品、饮食、休闲等较为普遍；建材装修业态经营普遍较好，但分布较为凌乱，这与灌阳县人口数量、收入水平、经济产业结构等特征是密不可分的。 2、在商业经营方面，根据不同路段人流的差异，铺面租金水平也各有差异：营业面积多为20-40㎡之间，而其租金水平主要分为两个档次：500-700元/月、2000-2500元/月，整体租金水平相对较低，且短期内难以较快提升；灌阳县城内缺乏大型卖场；而全县建材装修市场较好，这得益于近年来较为火热的房地产开发以及江东600亩开发新区的启动。 3、在商业管理方面，灌阳县城内的商业市场管理无序、混乱，甚至还谈不上商业管理。 4、商业售价方面，不同地段商业物业价格差异明显，而从目前水电大楼商铺以竞拍形式销售来看，其售价高达2万元/㎡（水电大楼门面），已明显高出其价值，一定程度上说明灌阳商业投资渠道单一等状况。 5、铺面租赁方式上，主要分空铺租赁转让、带货转让，对铺面的运营，一般以自购自营、投资转租两种方式，转租的情况下，一般都会有转让费，含货转让或者空铺转让。 6、江东开发新区为灌阳未来新行政办公所在地，目前已有灌阳县人民法院大楼建成并交付使用，从灌阳县城城市发展规划来看，县城主要向江东新区发展，从地理区位来看，本项目承前启后的商业升值潜力巨大。 7、本项目位于城中江岸的“熟地效应”会吸引目标购买者先入为主的印象。 8、由于新盘、单位集资房以及河东开发新区600亩土地的开发已经启动，可以预见灌阳未来2-5年内的房地产市场竞争态势将更为激烈，同时，由于灌阳人口数量有限、社会经济不强，城乡居民收入有限，也不足???支撑大量的新兴房地产开发物业的消化。;灌阳商业整体走向研判：;【第三部分 项目开发现状分析】;二、项目SWOT分析 ;一、目标客源定位分析;二、项目商业定位策略分析;2、项目商业定位突围分析（1）;※ 放弃休闲型商业定位，补缺定位首先得到双方公司认可的就是建材家装家居为主导的商业。 建材家装家居行业的定位，对于学洲新区，乃至对于灌阳县，支撑是足够的，但还需考虑的就 是目前具体的市场含有量和项目商业体量比例是否均衡以及项目社区配套商业等情况。;3、项目商业形象定位策略;4、项目分区定位和业态规划建议;4、项目价格定位建议分析; 根据常规算法,对于投资客而言，年投资回报率需达到8%才有足够吸引力。根据市场租金调查数据推论，设定年回报率为8%，那么，从上表格中调数据我们可以初步判断： 胜利路A铺面销售均价为5338元/㎡，投资回报周期为8%×（？）=100%=100%÷8%=12.5年，这显然是符合商铺投资回报规律的，也是符合投资客的心理预期。 因此，具有较大的参考价值。反之，设若年投资回报系数下降到5%，那么A铺面的投资回报周期则为5%×（？）=100%=100%÷5%=20年，这对投资客而言，其信心无疑是遭受打击。 根据实际的市场调查结果，上表中对胜利路、钟楼铺面价格的理论推算是基本符合事实的。 看滨江花园的铺面：从上表推算结果看，当其铺面月租达到400元时，其销售均价约为3056元/㎡，偏低了；当其铺面月租达到800元时，其销售均价约为6068元/㎡，事实上目前滨江花园曾有铺面以6000元/㎡销售成交，这与上述表格中的理论推算系数基本符合。 那么，学洲的铺面，卖多少才合适？？？ ;（2）临近商圈商业物业价格对比分析;【第五部分： 营销部署及推售策略】;2、各营销节点的价格控制策略 ;3、商业部分销售模式;【 第六部分：项目广告推广战略及概念包装】;二、营销节点推广工作推进部署;三、各营销节点推广传播策略计划 ;四、推广手段组合 ;媒体创新手段;六、广告推广执行文案构思 ;【第七部分： 项目广告投入费用预算】;【附：九度营销“学洲·水云间”专案组成员】;奥升——品质地产 责任为先;神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。 创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。 逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。10:2010:2010:20:2110:20:21 所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分