某商办住宅项目立项报告.pptx

上海市嘉定区中信泰富商办项目 立项报告（集团汇报稿）;;3;4;;6; 作为上海西部最大的经济带，政府重点打造的嘉定新城区域，总规划面积220平米公里，规划人口80万。目前核心片区18平方公里，规划人口15万。目前已有多家开发商进驻，并已配建瑞金医院，华师大二附中，妇幼保健院。13年底区政府也将迁至片区，目前核心区以住宅为主，商办极其欠缺。;8;1.5 项目宗地现状;;11;12;13;14;15; 目前嘉定主城区主要分老城区、新城区、都市产业区、F1赛车场片区等： 嘉定老城区位于嘉定主城区北侧，有悠久的历史文化底蕴及成熟的居住社区，配套齐全。 南部新城区处于嘉定主城区西南角，为嘉定政府十二五计划中重点规划的新城区，未来嘉定的经济，政治，文化中心，以休闲，商务，教育，科研培训，居住，都市工业为一体的现代化综合性城区，其中核心区是本次转让项目的所在片区更是重点规划的重中之重。 都市产业区片主要把分布在各区的嘉定现有产业及新进的工业相集中而规划，服务于整个嘉定的产业发展。 F1赛车场位于核心区西侧，是嘉定汽车产业的重要组成部分，是具有国际化标准的标志性地标。;17;18;以下5个项目为项目周边可比较的商住办综合体项目，嘉定区自09年期市场供应以住宅为主，全区域主力户型以90㎡~100㎡二房和110~130㎡三房为主，毛坯均价在1.5元/㎡。11年限购之后soho产品销售火爆，40~60㎡小户型总价在50~80万。全区商办供应较少，价格稳定后市极具潜力，地铁边核心商铺开发商以持有为主，商铺销售均价在3.5万/㎡左右，办公均价1.5万/㎡，办公租金在3元/㎡/天。;20;项目名称;76平米1+1二房;装修风格： 现代简约风格，以办公结合住宅的形式结合。给人一种居家办公的理念。色调以白色墙面为主，部分户型采用深色木框和木橱以年轻创业人和中年企业主为目标客群进行定位。;成交情况：此项目为二栋商住两用的写字楼，总建面仅为13758㎡，由于产品力和地段位置不佳，户型也无特色，去年2年成交平平。此项目反映出嘉定办公物业的潜力，相对案例项目位置均价处在精装修1.28万元/㎡水平，轨交沿线带商业综合体的商办将会???抢手。另一点也体现目前版块内好的办公竞品尤为稀缺。;项目名称;50平米户型;第二部分 市场分析;成交情况：此项目作为项目周边最具参考意义的纯商办项目，距离白银路地铁站1公里。12年开盘至今已去化30%，典型的挑高复式酒店式公寓产品，毛坯价格目前已至1.25万/㎡。限购下区位好的类似这类低总价SOHO去化速度不亚于周边住宅。;第二部分 市场分析;;第三部分 项目产品定位和经济效益分析;32;针对该别墅项目进行静态收益测算，测算依据如下： 地价：项目方预计出让地块土地总价1098万元/亩，按地上计容总建筑面积计楼面地价为4000元/㎡。 目前周边沿街小商铺均价在3~4万之间（非靠近轨交站），预计项目2年后售价按4万/㎡起算，预计整盘销售周期2年，总销售收入接近37亿元，租金起始已6元/㎡/天计算。 嘉定的酒店式公寓目前毛坯成交均价在1.2万/㎡，办公由于稀缺性，配套好的办公售价可达1.5万/㎡，办公和酒店式公寓产品按2年后市场预计定价为1.5万/㎡，总销售收入公寓式酒店为9.64亿，办公为4.75亿。 产品开发成本费用：产品按可售面积分摊直接开发成本除地价外为6355元/㎡，销售费用按照3%计提，贷款总金额10.5亿，利息费用1.68亿。;按照上述标准测算： 项目销售收入51.98亿元； 股东层面净利润3.13亿元； 项目总投资28.75亿元； 项目土地增值税合计14亿元，其中预缴4.98亿元； 项目投资利润率10.9%； 销售净利润率6%； 融资状态下IRR 109.9 %。;;4.1土地款支付节奏;4.2 一级节点计划;4.3 开发和销售期