某地产项目策划报告.pptx

第六部分 首期启动1、首期项目定位2、首期项目构建3、首期启动策略4、首期价格策略1、首期项目定位首期目标消费群定位： 西安市自由职业者（包括记者、律师、会计师、咨询顾问、soho族等）、大学城区域文化工作者、周边中高收入客户（电子城、高新区、科技园等）。产品定位： 首期产品以多层（5-6层）为主，适当开发部分9-12层的小高层，形成相对丰富的多元产品结构。首期主题概念依据整个项目的战略定位和目标客户群定位，以及首期启动项目，首期主题概念确定为：智慧花街花样年华 充分挖掘一期开发的会所酒店和风情商业街的内涵，重点推出风情商业街（即智慧花街），打造一个西安新知人群真正的商业体验新天地。2、首期项目构建总体思路：配套先行环境先行 在首期项目正式销售之时，会所、美食广场、风情商业街（智慧花街）等配套已可投入使用，环境景观也已形成。做到比竞争对手快半步，在没有入住时，就已有家的感觉，就可体验配套的完善。配套定位首期启动的核心引擎定位：酒店式会所：长安新城的政务交流中心和商务中心；风情商业街（智慧花街）：大学城里的时尚消费新天地；美食公园：长安新城以陕西美食为主，兼有各地风味的美食天堂。配套功能规划酒店会所：占地15亩，建筑面积5000平方米；风情商业街（智慧花街）：占地20亩，总长200米（首期可考虑开发100米），总建筑面积20000平方米（首期开发8000平方米）；美食公园：占地10亩，建筑面积5000平方米，以1-2层的临建为主，半围合式，中间为美食文化广场，绿化穿插在美食店之间。配套建筑示意3、首期项目启动策略时机选择：明年“五一”利用五一长假的购房高峰期和长安新行政中心的投入使用，充分制造舆论引导。利用项目的高品质和中低价位，创造“开盘＝封盘”的奇迹。启动的规模：区域规模约80亩；建筑规模总量约为8-10万平方米，其中以多层住宅为主，配套约1万平方米。4、首期价格策略根据项目定位和企业发展需求，本案首期价格采用“低价入市，逐步提高”的策略。首期开盘价格为2680元，总价控制在26万左右，首付8万，月供约1000元。而后根据销售情况，可分三个阶段逐步将房价提高到3000元，总价控制在30万左右。第七部分 营销推广1、营销推广策略2、营销推广思路3、营销推广方式4、营销推广主题5、项目卖点提炼6、六大推广节点1、营销推广策略“区域营销＋项目营销”总体上，建议采用“区域营销＋项目营销”的两条营销主线并行的策略，以区域营销为概念，以项目营销为核心。以“知识长安”、“西部大学城”等区域题材为大背景和宏观题材，借助区域营销的渠道，为项目营销制造良好的氛围，并制造新闻话题，拉动项目营销，为项目开盘造势。舆论公关事件引爆广告宣传节点节点节点事件引爆舆论公关广告宣传2、营销推广总体思路建议采用“营销树”的立体推广思路： 所谓“营销树”结构的推广方式，就是以项目重大时间节点为主干，讲新闻舆论、公关事件以及广告宣传整合在一起，与重大节点的主题对接，实现项目营销“好戏连台、立体轰动”的效果。项目宣传推广媒体其他渠道电台电视报纸口碑效应单张派发资料投递特色活动现场展示户外专题报道形象广告软稿硬广新闻特写项目广告推广的渠道3、推广方式智慧城的营销应以事件营销和重大节点营销为主线，以新闻舆论引导和公关广告为两翼，组合式全方位的铺开。事件引爆：以节点为核心，融合各种事件与活动，如长安新行政中心的迁入，多家大学的入驻（与大学联合搞大学生文化节）等；舆论引导：即借势借力、借台唱戏。充分利用西安和长安的新闻事件和平台，如西安房交会、长安重点建设项目推介等。提出项目“为南部新西安创造区域价值”、“打造大学城里的风情高尚社区”等口号；广告宣传：整合广告公司，制定广告宣传策略；在媒体选择上，建议主要采用户外媒体，配以适当的报纸、杂志和电视广告。4、营销推广总主题的确立主诉求的节奏：理性－感性从理性诉求入手，以理性的阐述描述西安南部新中心、西部大学城即将诞生一个高尚人文社区，使市场有对楼盘有一个认知；继而以感性诉求，用极具冲击力和感染力的语言，描述项目所代表的一种高尚生活和美好梦想，使市场产生强烈的购买冲动，从而实现潜在需求向现实需求的转变。主诉求：知书知理知人生慧人慧己慧天下开盘前的总体推广主题建议：知识长安智慧新城5、项目卖点提炼（1）项目自身卖点：人文环境：西部大学城中数十万大学生与您共同成长！教育：陕西大联办幼儿园，让您的子女享有优质的教育机会！智慧花街：体验法兰西风情，享受时尚生活！健康社区：拥有游泳馆、健身房、蓝球场、羽毛球场等多处运动健身场所！（2）区位环境卖点：位于长安区新行政中心区核心区内；位于大学城中；交通便捷，有子午大道、韦郭路等交通干道直达智慧城；距离市中心半小时以内车程；紧邻大型商业中心－－盛世商都；（3）项目核心优势诉求长安区新行