某公司项目规划设计建议报告.ppt

北塔湖项目规划设计建议报告;;大型;风格定位;产品定位;客群定位;客群白描;;90/70政策应对思路;银川市地方政府对90/70政策的执行情况调研;我们对目前市场在售和即将面市的竞品项目进行了调查，结果如下；;方式一： 京能可争取利用自身作为政府招商引资企业的优势，向政府申请优惠政策，尽量争取做到区域平衡，不受90/70政策限制。; 银川市的90、70政策允许在报规中将大户型拆分，而不用考虑合理性即可通过， 因此本项目也可采用拼合户型。规划时按照合并后的合理户型设计，报规时不考虑合理性进行拆分，报建时依旧按拆分前的户型进行销售。;1、户型不做拆分按一套房产计算：首付30%，贷款年限20年，契税 1.5%;3、拆分户型按两套房产计算：全部以贷款的形式支付，先支付90㎡，首付30%，契税 1.5%，贷款年限20年；后支付30㎡，首付40%，契税3%，贷款年限20年。;90平米以下的产品全部分配到高层产品中，通过可变空间赠送面积，增加使用空间。 基于未来90/70政策的不确定性，建议将90平米以下的小户型产品放在后期消化。 如果90/70政策松动，该部分产品依然可以在四角定位确定的情况下重新进行优化组合，形成适应市场需求的户型销售。如果不松动，本项目的居住氛围已经形成，客群对于高层的抗性也已减弱，加之会有通过可变空间的赠送面积，可以大大降低该类产品的销售压力。;假设以本项目面积为110平米的户型，市场价格为5000元/平米为例进行测算:;户型设计建议;; 总体规划指标; 总体规划建议; 总体规划建议;具体规划方案;组团顺序;交通组织——大交通外环线，组团内人车分流;项目组团开发节奏;; 住宅产品总体建议;作为本项目绝对高端的产品，从外立面到室内外的使用空间都应具备新中式建筑最典型的要素 北方有很多可以借鉴的中式别墅项目为我所用，比如北京观唐、优山美地A区，沈阳的格林生活坊等 ; 通过“局部退”的特点，使产品外立面变化多样，具有丰富的层次感，有别于本地的类似产品； 本地的陶然水岸、艾依水郡、观湖一号都有类似退台的做法，市场反映良好，本地接受度较高。 长进深，短面宽设计符合本项目规划楼座的特点 考虑到日照间距，退台应适度，不必照搬南方做法。 具备类别墅产品的特征：采用退台设计同时一层和二层送院落和半地下室，顶层送露台，增加附加值;下沉式庭院及带自然采光半地下室多功能室示意;阔景华宅 （7＋1） ：电梯多层产品提升品质和舒适性;层高2.8米，一梯两户； 顶层附阳光露台，作为局部赠送空间，不计算入销售建筑面积，增加产品附加值； 建议面积范围在100-130㎡之间的两居、三居为主，配以部分90㎡左右的两居。 由于本项目高层体量较大，需要进行适度的产品创新，提升附加值，减少客群对高层产品的抗性。;外立面建议——新中式特色鲜明;建筑立面构图比例和谐，尺度宜人，让人产生亲近感，并与周围环境相互呼应； 用现代的手法诠释中式元素，避免传统中式风格的压抑感； 建筑外立面可考虑陶土砖、火山岩砖、高档仿石涂料等富有质感的材料，充分体现项目的价值感。局部立面材料可选用仿木材料，丰富立面色彩，彰显项目的品质； 外挂空调机位的处理非常重要，在隐蔽空调主机的同时，利用有品质感的材料，设计成一个丰富立面的元素。 ;侧面不再单调，可考虑木质材料的应用； 竖开窗、横开窗交相，保证采光，同时又丰富产品的立面效果；;考虑到银川风沙较大的气候特点，外墙色彩建议多采用灰色系。;建筑细部的中式处理;小区的中式大门;电梯高层外立面;局部立面;中式门厅示意; 根据调研结果显示，银川市民对于客厅的方向有较强烈的倾向，宁愿选择朝南没有好的景观的客厅，也不愿选择朝向景观而不朝南的客厅；;根据调研结果显示，银川市民对于卧室的方向有较强烈的倾向，宁愿选择朝向南没有好景观的主卧，也不愿意选择因为朝向花园而不朝南的主卧；;餐厅应布置在距离厨房、起居室较近的地方，可以减少套内的交通面积，提高使用效率； 本地客群大部分对独立餐厅没有特别要求，因此120平米以下户型不需要设计独立餐厅。 四居和四居以上户型需要设置独立式餐厅，开间不小于3.0米； ;厨房要有直接的自然采光，不仅利于通风排烟，另一方面也是从安全角度考虑（燃气泄漏、泄爆等）。 三居室及以下户型，要求厨房设计成中厨，封闭式布置，而四居以上的大户型及联排别墅产品在面积许可的情况下，可以考虑设置中、西分厨的厨房形式。 90－100平米的做单侧橱柜的厨房，100以上建议可考虑双侧橱柜的厨房。 ;卫生间——尽量做到明卫;B.室外空间——可以进行适度创新，增加附加值 首层： 多层洋房产品的首层设计下跃空间，建议首层花园或下沉花园，由开发商完成花园的基本绿化，赠送给首层的业主使用，实现项目的均