昆明水映长岛_底商底层商业街整合策略创意提案_60PPT.pptx

邦盛国际城 · 水映长岛底层商业街[整合策略创意提案]—— 南市区创富元年 ——序这个时候，在“把昆明建设成宜居城市、体验之都、休闲之都”的主题下，“创园”和“拆临、拆违、透绿”。政府的“南迁”,南片区的形成,成为了2006年昆明政治、经济生活中的一件大事。连续三批的“拆临、拆违”，昆明主城区几十万平方米、上百个商铺先后退出主城市场，一块块休闲绿地延路展开，它意味着主城的商业正在升级。 ——商业走强，天下大势这个时候，昆明城市商业被三市街商圈、青年路商圈、白塔路商圈、小西门商圈、昆都商圈、螺蛳湾等形成了商圈的重新分配。——商圈割据，商业大势这个时候，南市区超大住宅项目轮番上马，常住人口逐年剧增，生活氛围日浓。——峥嵘初显，南市区大势。 大势所趋，时代将赋予我们一些机遇，去填补市场空缺PART-1：11000余平米，我们能做什么？南市区，昆明大盘时代的标志性区域。在项目所处的广福路、官南路上，有诸如玫瑰湾、假日湾、银海森林等中高级住宅小区，有优美的环境、完善的社区环境、浓郁的人文氛围。交通网络四通八达，可方便通往滇池片区、关上片区、双龙商圈，是昆明主城区南过境的重要客货通道。 ——而水映长岛11000余平米的底商，正好处于广福路板块的中央在项目所处区域，商业店铺鳞次节比，每一个社区的临街面，都规划有风格迥异的商业街，且销售状况理想。在南市区，商业经营表现出极不成熟的迹象，各个店铺的单打独斗使整个片区缺乏对商业资源的有效整合，以至到目前为止，支撑上万人的生活配套相对匮乏，周边居民生活出现需“远”赴市区或关上消费的尴尬局面。——水映长岛11000余平米的商业项目，或者是一个最好的出发点。PART-2：11000余平米，具备了怎样的商业条件？地段。是商业物业赖以生存的根本。项目自身，位于广福路与双凤路交界处，官南大道的西侧 ，临街底商环绕着整个水映长岛社区，并与周边社区临街铺相连。这无疑是一个不可多得的黄金地段，有充足的人流量和车流量，具备商业物业生存的先决条件。人流量。是商业物业成功经营的前提。商业与住宅是完全不同的，住宅以入伙为结束，而商业以入伙为开始；经营的好坏才是衡量一个商业项目是否成功的关键。除项目自身入住的业主外，项目周边，玫瑰湾、假日湾、 理想小镇、中林佳湖、时代风华、浅水湾、 银海森林等十几个大规模社区具备极高的入住率，是项目未来经营客源的保证。购买力。是商业物业持续经营的基础。以项目自身为圆心划一个1公里的辐射带，这个圈里的常住人口数量超过20万，而周边地区多数为中高档居住社区，居民购买力相对较强，加上将要迁移至此地的众多政府机构，商业发展潜力不可估量。 商圈。是保证商业物业价值的关键。商业物业最大的价值在区位价值，亦即商圈的价值概念是最大的。昆明走廊、新西南广场、同仁街等之所以具备极高的商业价值，最根本的原因是：他们处在成熟商圈的核心位置上。在南市区，甚至可以说最基本的商圈雏形还不具备，缺少商业的领头项目，是阻碍商圈形成症结所在。——因此，我们要做就应该做片区的领头商业项目！填补市场空缺。PART-3：11000余平米，靠什么征服这个市场？商铺的核心价值体现：1、 区位价值：商业本身在区位的地位；商业的核心影响力；可比较周边商铺的租售价值；2、 市场价值：商业业态的独特性及商业业态所形成的客流量；可比较同质业态的价值； 3、 品牌价值：商业主力店及人气点所带动的人气量价值；可比较相同主力店的价值；4、内在价值：７０年产权；全临街商铺；赠送大面积骑楼；推广要点利弊分析：靠规模？——11000余平米不算小，但就商业体量而言，仍然不能言之为商业大盘。靠地段？——对片区而言，官南路或者广福路无疑是一个卖点，但对整个昆明而言，这还是一片商业半生地，在投资的层面，如何分流市区项目竞争对手的客源？靠商圈？——南市区还没有规模商圈的形成，而且宽广的街道也不利于人流的积聚。能否以确立片区领导者的角色作为一个突破口？靠产品？——建筑设计、园林规划、商业氛围虽然在市场中具有一定的特色与优点,但是否具备大大超越周边项目的可能？靠业态？——现代商业存在两种必威体育精装版商业业态的观点，一说为SHOPPING MALL；一说为社区商业。但针对前者，我们没有这样的规模，如针对后者，整个广福路大社区的商业街才有条件叫响何谓社区商业。靠主力店？——能否以大店铺裙楼经营的方式引进诸如“家乐福”或“沃尔玛”这样的实力商家？如果可以，一句“XX超市进驻”就有够强的杀伤力。靠人气店？——能否引进“麦当劳”或“肯德基”这样的人气店？如果可以，同样一句“M记或F记进驻”就可颠覆市场。靠概念？——这可能是最不受条件局限的一种手段，可能也是最实事求是的解决之道！PART-4：我们要靠概念建立怎样的市场地位？我们的机会所在：南片区交通网的建设完成和商家入驻，将会大大提升人