明洲半岛定价报告.pptx

雅戈尔 ● 明洲半岛 ● 价格定位报告2015年6月目 录一、宁波整体市场环境分析二、明洲半岛产品概述三、现阶段客户分析四、基础定价体系构建五、核心竞品对比分析六、价格定位实施七、栋均价配价建议壹宁波整体市场环境分析准息双降 ‖ 2015年上半大力度利好信贷政策密集出台，扶持强度尤胜，2次定向降准，1次不对称降息上半年货币政策略有收紧，年中通过两次定向降准有所放松，定向降准主要针对“三农”和“小微”两个领域投放流动性。14年底，央行采取不对称降息，同时推进存款利率市场化。目的在于降低贷款利率，稳定经济，解决企业融资贵的问题。2015年上半，两次降准两次降息，适度宽松大势所趋自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款的基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，公积金贷款利率相应下调。自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。未来预判：15年下半信贷政策方面会持续释放利好，16年以后政策趋于平稳2015年为政策扶持年：整体经济增长对房地产行业的依赖程度没有根本性改变，基于今年7%的经济指标考量，15年下半年将延续对房市的扶持，预计降息、降准等信贷政策会再推出。2016年政策区域平稳：2014年下半年开始利好政策持续加码，当下力度是历史之最，未来的加码空间非常小；另外随调结构、稳增长的经济新常态的提出，经济增长对房地产行业的依赖度将会持续降低。注：205年6月27日，央行存贷款基准利率下调0.25%；“三农”贷款占比达到定向降准标准的商业银行降低存款准备金率0.5%。成交量升，存量压力 ‖ 14下半成交开始井喷，15年1-5月成交174万方，但全年总体供应超900万方，巨量库存与潜在供应压力仍在，而且价格在低位箱体震荡竞争市场 ‖ 高端项目众多，120-140/160-180已知预推量都近800套项目名称121-140141-160161-180181-200201-220221-240241-260261-280281-300301以上在售泊璟廷　　　　　　　10　29宁波中心　　111　　　　2　金茂府195　　22　25　　25　华茂悦峰130134　5660　　6866　江东府107　　129　　　　　　银泰城20　　　　　　　　　维科东院20　　64　　　　　　江湾城　15　13　　50　　　月湖花园　　　　　　　1026　存量合计472149　3956025508811929待售江东府未推107　　　　　　　　　泊璟廷二期188　36　36　　　　　印江南一期482　64　　　　　　　江湾城二期　48164　　　9648　48银泰城未推　　300　　　　　100　东院未推68　　126　　　　　　城市之光未推　　206　　　　76　　待推量合计845487701263609612410048Remark除上表所列竞品外，另有更多次级分流项目，尤其集中在140㎡左右的面积。改善发力，品质凸显 ‖ 刚需产品成交比收窄，改善型产品占比提升，未来渐成首改市场；高品质楼盘成交活跃，部分楼盘出现涨价现象，以微幅涨价促进成交为主项目形式动态与表现万科江东府续销涨价3月底至今单价每套涨幅1500-2000元/㎡，成交套数逐渐递减，提价后速度相对缓慢185㎡楼王产品折后均价25000元/㎡左右万科公园里三月底138㎡总价最高涨5万、168㎡最高涨9万两周成交25套，成交量微涨中海寰宇天下4月1日起总价最高上调5万，均价16000元/㎡，两周成交36套，成交量明显上涨方兴金茂府加推涨价二期开盘均价29500元/㎡，较一期上涨6000元/㎡，推出50套，当天成交约15套雅戈尔明洲一期高价快走自去年8月推出，就在保持高价的情况下快速走量，高品质、好户型是重要因素保利印江南高预期价格预计15年6、7月开盘，东部新城稀缺洋房，开发商与客户预期价格都较高　附表：重点关注项目2015年3-6月份分产品线成交情况项目面积2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月（至25日）成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价江山万里138㎡517387221806522179862518253189㎡32014881876612185101220201金茂府139㎡2523153352303938228751223514186㎡　　1239071230395830566华