某地产项目策划报告(ppt68页).pptx

;Q1：房地产宏观大势将何去何从？;关于房地产泡沫：论据不足;宏观调控措施对市场产生了显著影响;地产行业前景：快速发展可持续数十年;微观视角下：房地产业的增长空间巨大;Q1——房地产市场快速健康发展;潜龙山庄/36万平米/r=1.09/TH、别墅、小高层;;在深圳这座没有太多人脉基础的带状城市，高端物业可进行以下粗犷地分类（静态）：;深圳主流地产开发商被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）;本项目将与万科城 /第五园产生竞争关系;房地产E网-..fdcew.倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。;;Q1——房地产市场快速健康发展;;规模化生产后的星河地产需要更新 “星河模式”，实施品牌滚动;如果说星河明居、星河国际更多地是依靠营销创造价值的话，那么本项目将在规划和产品中直接贡献价值。;房地产市场快速健康发展;;总价;财富层面;;;——他们有魅力，在业界资源众多；;;房地产市场快速健康发展;;;100;价值分区原则;;;D类——联院TH（R=0.9-1）；适用前提：较为方正的均质地块 优：在保证了舒适性的前提下，增加了容积率，增加 了单位用地的价值量的产品创新； 劣：私密性较差；;E类——六甲式TH（R=0.9-1）；适用前提：地块高差明显 优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了 地形特色，减少土方量； 劣：部分房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂；;F类——宽景联排TH（R=0.6）；适用前提：临主要景观面 优：较传统的TH，舒适性有很大提高，大面宽获取了大的采 光面和观景面； 劣：占用了较大面宽，使容积率有所损失；;;;我们设置了少量的“庭院小独栋”作为项目的“明星”，并设定了滨水“楼王”作为项目的价值标杆;;;;三期的容积率：1.25，且必须在噪音重大影响区设小高层产品，为避免小高层成为“瘦狗”或“问题”产品，我们仍然需要创新;联院TH 临水四合院：1.2万/平米；210平米 ；58套;产品类型;产品类型;剖面示意;; 引入人工水景，与民乐湖成为一个整体，并划分出一个“岛”的概念，四面临水，景观优越，使整个水之岸价值凸显 将项目东南角的建筑自然区隔成两部分，丰富了层次感???空间感 景观总体分三条纵向景观轴线、8个景观节点和沿水的休闲景观带构成。 ;;;上河廊桥， 致力于星河阶层的建筑实践;房地产市场快速健康发展;;本项目营销实践的战略2：创建“星河原创体验中心”;一个城市客厅 一个名人秀/名利场 一个外景拍摄基地 一个表演舞台 一个出租性广场码头——颁奖/聚餐/宴席/庆生/会议/招待会的出租地 一场“水幕电影”：充分发挥水的想象空间和层次感;2、以“体验与别墅设计师互动沟通”为噱头，更新目前常规的“VIP诚意金”认筹方式；;;连续的步行系统——尽可能地提供亲水的条件 面水侧——下沉式处理形成场所/更亲近水体 背水侧——风情建筑/广场 环境——标志性铺地/街道家具/招贴/伸出水面的码头和栈道;水岸;;本项目营销实践的战略3：从“革命纲领”到“制订标准”;2005年;;房地产市场快速健康发展;;