必威体育精装版土地增值税清算业务知识培训.pptx

土地增值税清算相关业务知识第一部分 土地增值税基础知识第二部分 土地增值税预征要求第三部分 土地增值税清算流程第四部分 土地增值税核定规定第五部分 土地增值税清算要点第一部分土地增值税基础知识土地增值税基本概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。 《条例》规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。 土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税义务人包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。 外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按规定纳税。土地增值税征税对象 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。 土地增值税税率 1、土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为30%，最高为60%。 2、在确定土地增值税适用税率时，首先需要确定增值额与扣除项目金额的比率(增值率)，然后根据增值率确定相应税率。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率是30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率是40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率是50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率是60%。土地增值税的应纳税额应纳税额=土地增值额×适用税率凡土地增值额超过扣除项目金额50％以上，即应同时适用两档或两档以上的税率，需分档计算应纳税额。为便于计算，可利用速算公式，具体如下： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的 土地增值税税额=增值额×30％ （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％ （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％ （4）增值额超过扣除项目金额200％的 土地增值税税额＝增值额× 60％-扣除项目金额×35％ 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。土地增值税的计算步骤 （1）确定房地产转让收入；（2）计算确定扣除项目金额；（3）计算增值额（增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额）（4）计算增值额与扣除项目金额之比即增值率；（5）确定适用税率计算应纳税额 应注意：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 例：某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得1000万元的销售收入（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加3%，地方教育附加1%）。该公司为建造写字楼支付了100万元的地价款，建造此楼时投入200万元的房地产开发成本（该公司同时建造别的商品房，不能按该出售的写字楼计算分摊银行贷款利息支出），计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。 第一步，确定转让房地产的收入。转让收入为1000万元； 第二步，确定转让房地产的扣除项目金额。 取得土地使用权所支付的金额100万元； 房地产的开发成本为200万元 房地产开发费用为（100+200）*10%=30万元 与转让房地产有关的税金为1000*5%*（1+7%+3%+1%） =55.5万元； 从事房地产开发的加计扣除为（100+200）*20%=60万元 转让房地产的扣除项目金额为 100+200+30+55.5+60=445.5万元 第三步，计算转让房地产的增值额1000-445.5=554.5万元 第四步，计算增值额与扣除项目金额的比例 554.5/445.5=124.5% 第五步，计算应纳的土地增值税税额 554.5*50%-445.5*15%=277.25-66.83=210.42万元 第二部分土地增值税预征要求土地增值税预征范围 除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。 普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。 土地增值税的预征率 对房地产开发公司开发建造的普通住宅，按2%的预征率实行预征开发建造的非普通住宅、非住宅用房，按3%的预征率实行预征对既开发建造普通住宅又开