某商业地产招商执行方案.pptx

洛阳五洲工博城招商执行方案; 目 录;前言;特色;招商方向;招商目标; 招商难点;招商难点解决建议;洛阳五洲国际工业博览城是郑洛工业走廊的西起点，也是洛阳规划中的工业经济核心区位置，310国道、物流园近在咫尺，交通极为便利，依托得天独厚的地理优势，必将打造洛阳及周边地区品牌最好、影响最大、最专业的一站式五金工业制品采购展览交易平台。;招商机会点; 业态规划 招商策略 招商执行 租赁政策 招商管理 行业信息 ;业态布局思路;各市场业态分类;市场人流主动线;市场业态规划;业态落位;业态落位;业态落位;业态落位;业态落位;业态规划;业态分类;项目部分价值点;项目部分价值点;项目部分价值点;业态规划小结 沿街主力品牌店提升项目形象及档次，内街区业态以吸引客流为目的，区块之间的业态互补、错位经营满足广泛消费人群需求，可以带动场内氛围，整体市场业态严格分区规划，互补共融，体现一个现代化的五金专业市场。; 业态规划 招商策略 招商执行 租赁政策 招商管理 行业信息;主力点招商先行、销售紧跟，销售先于招商开盘，之后销售招商互动;主力店和大户招商提前确定，散户随后跟进;立足长远经营，给予市场信心;对洛阳五金商户的招商，我们还是要借助外地商户的力量，尤其是主力品牌 商户，形成对本地商家的挤压，造成紧张的氛围。其次，紫金城、西工区沿 街、洛阳五金机电市场商户作为我们招商工作的重点首选目标，不断制造洛 阳地区商户之间的挤压，形成逼定效果。;招商手法----主动出击;招商手法----本地、异地招商 本地及下游商户： 1、对洛阳相关市场及沿街商户进行地毯式的全面深入调研摸底，建立《商户信息名录》，筛选有品牌、有规模、人缘关系广、有号召力的龙头商户，这些作为我们的重点客户； 2、根据情况，对县份主要工业品市场进行深入调研摸底； 3、首先完成重点户的招商工作，争取重点户带动其周边的散户一起进入本项目。 异地及上游商户： 1、通过本地商户了解，网络查询，行业协会，专业杂志等方法获取上游及外地品牌商家资料； 2、商家资料进行分析和筛选，并展开全面接洽； 3、邮寄相关资料，保持电话沟通，尽可能采用‘走上门，请进来’的主动方式建立关系，尽快确定意向进驻商户及签订租赁合同。 ;首先确定进驻品牌大户及行业龙头商户，充分发挥大品牌、大商户的带动效 应，增强项目核心竞争力，并奠定其他中小商户的进驻信心。;大户“三优”;招商节点;项目进度总表;招商前期节点;节点;节点; 业态规划 招商策略 招商执行 租赁政策 招商管理 行业信息 ;第一阶段——招商准备期;项目奠基、招商中心开放;第二阶段——招商启动期;招商峰会;第三阶段-----招商蓄客期;销售开盘;第四阶段——招商开盘期;招商开盘;第五阶段——物业交付、配套招商;试营业; 业态规划 招商策略 招商执行 租赁政策 招商管理 行业信息 ;租 赁 前 期;根据项目定位报告中的初步销售均价为6800元/㎡， 按照6%的投资回报率计算，则标准租金为： 6800元/㎡(销售单价)×6%（回报率）÷12月 = 34元/㎡/月 每套商铺年租金为： 34元/㎡/月×70 ㎡ ×12月 = 28560元/套/年 ;由表得出各市场租金平均水平 关林五金市场平均租金：（30+60）/ 2 = 45元/㎡/月 紫金市场平均租金：（20+30）/ 2 = 25元/㎡/月 健康路五金市场平均租金：（19+25）/ 2 = 22元/㎡/月;整体均价P：P=∑( C * K * I )； 权重比值K：指以本项目总计作为基准，与各区域间的比值； 以上各项目租金为租金平均价格，按照市场比较法测算项目租金价格为20元/㎡/月；年租金16800元/套/年;综合比较后租金价格初步价格判断;本项目每套商铺租金达到市场平均租金水平的两倍，作为新市场面临周边人气淡薄，实际经营面积小，市场负面案例影响等招商难点，因此需要给予具有吸引力的招商政策才能实现良好招商率同时促进销售率，理由如下： 1、销售是前提，投资客是主体，投资者会从招商情况衡量投资价值，因而招商情况对 投资者的影响较大，自营户则更是关心招商率情况； 2、基本上所有的专业市场商户，都认可“放水养鱼”的概念。专业市场前期招商收益 不是收取高额租金为目的，而是靠各种手段吸引商户入驻； 3、前期租金低，免租期长，后期租金增长的空间更大，商铺租金价格和销售价格的升 值更明显，从而利于项目后续开发物业能取得更大收益；;建议“租一年免两年”+“送装修补贴”+“再送搬迁补助”的优惠政策，即三年合同期商户交租金15000万元/套，与市场租金水平相近，且较有吸引力。;项目租赁政策——方案二;方案一