某地产公司营销策划报告.pptx

敬呈：华侨城（集团）;1;基于前期沟通，项目营销目标：① 承担年度重点回款任务，实现高价高速 ② 充分挖掘营销价值，实现品牌巩固与升级;01;2011年，市场调控政策影响：“国八条”瞬间而至，为2011年楼市定调，调控依然是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。;2011年，市场调控政策影响：限购令全国蔓延愈演愈烈，从限购到停购，政府进一步强化调控力度抑制需求。;2011年，市场调控政策影响：目前通胀形式严峻，负利率的底部会继续深入，加息之初并不影响成交量的放大，但当进入加息通道后，或会影响成交量走低。;2011年，市场调控政策影响：保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。;2011年，市场调控政策影响：在限购、限贷、保障房三驾马车的引导下，政府进一步调控未来的政策储备基本定型。;紫园;①高层竞争分析——存量;①高层竞争分析——2011年供应;①高层竞争分析——二手房;别墅竞争分析——存量;销售阶段;别墅竞争分析——二手房成交;别墅竞争分析——二手房放盘;除面临市场大环境影响，项目直接跳出现有豪宅竞争圈！;华侨城25年，中国旅游地产先驱。 波托菲诺10年，最早引入纯粹异域风情人文地产开发，成就深圳以及全中国最顶级富人区。;波托菲诺品牌十年辉煌过后，面临持续开发，品牌形象与顶级豪宅地位面临巩固与升级。;如何升级波托菲诺的品牌价值，成为项目营销的关键！;02;选择波托菲诺的客户多以终级居住为置业目的的传统富豪阶层，年龄层次较大，有钱有闲，注重生活环境。;01年之前;客户物料特征;传统财富阶层的天下逐渐瓦解，快速积累下具备更高国际视野的财富新贵阶层崛起;波托菲诺以“区域+环境+品牌”的核心驱动，满足最高端客户的终级置业梦想，新贵阶层更注重的是“生活方式+细节+身份认同”。;波托菲诺——“新的血液”;;世联建议：“波托菲诺豪宅系”客户群体细分策略;劳斯莱斯公司对轿车购买者的身份及背景要求极严，购买者必须通过厂方对其身份、地位、文化教养及经济状况的综合调查。;纯水岸九期客户策略： 顺势而为，新贵+旧富的交融;;新贵[享受型]客户;???旧富+新贵”的结合 “经典+时尚”的交融;爱马仕 (Hermes) 法国式奢华消费品的典型代表。经典、时尚、原创，不符合潮流、不刻意表达自己是爱马仕的追求。 方巾的故事：穿长靴的猫，王子与公主的婚礼，爱上人类的小美人鱼，还有帮助大灰狼的小红帽。在一条爱马仕丝巾上，充满无限可能的想象世界被完美收纳于方寸之间;保留石库门宝贵的建筑元素，以全新的内部空间重组和功能重新定位，成就上海独有的新天地。 大量石库门老建筑，成为打造特色、高端商业的载体，使新天地独有的一道景观;品牌升级形象传递： 于最高处，再看世界。 十年波托菲诺，从未停止的存在与超越。 波托菲诺，时代的永恒定义。;“凌驾于经典之上的传承与超越！”;形象传递：视觉效果更新 整体波托菲诺豪宅系调性一致，物料档次和品质上各自区隔。;形象传递：视觉效果更新 整体波托菲诺豪宅系调性一致，物料档次和品质上各自区隔。;线上：波托菲诺品牌升级《2011三个作品系》;03;纯水岸九期的营销目标;①实效达成销售目标 ②拉动波托菲诺整体品牌升级，注入新元素 ③圈层建立：真正的“波托菲诺阶层”;纯水岸“空间升级”：商业活力注入，引入顶级奢侈品牌或人文艺术类商业。;9号作品“物管升级”：专属酒店式物业管理。;项目营销策略：;STEP1;一部影视片和一首歌;专属平台发布：波托菲诺的移动产品线开发Ipone，IPAD平台的杂志多媒体应用;圈层建立“蓄客期”：一张贵宾尊享卡;会员权益分级;一条动线：极致展示体验;1;售楼处一层：客户接待功能，设置功能分区； 售楼处二层：为奢侈品展厅，可进行私人物品展览;“双子别墅”淮海路796号的第三纬度奢靡体验式零售从新诠释奢华生涯体式格局的独家概念;艺术时尚与顶级的奢侈品牌的结合， 最贵而不俗的情境体验。;纯水岸四期;;你会发现空无一物，或就只摆一件陶器，花瓶只插一束花，室内只挂一幅书法或绘画，这便是设计师的“禅心” 同时为繁忙的现代都市人打造出一片灵魂的栖息之地。 ;森林藤蔓、大朵花卉、昆虫蝴蝶……纷纷幻化成千变万化的曲线，一系列镂绘着夸张图案的剪纸、屏风、布艺等饰品将居室营造出独特的梦幻气氛。 　　 对他们而言，精神世界纯净、空旷。;精细化的接待流程，层层递进，营造价值点连环脉压;展示之4：接待流程物业服务体现尊贵享受;价值传递：嫁接“时尚+艺术”，以圈层活动为渠道，传递项目价值。;与奢侈品+艺术+时尚跨界结合，系列化主题的圈层活动，以小众圈层聚会性质为主，控制人数。;优质生活月：水岸家宴之“自然私享 健康音符” 发现FIJI Water斐泉：世界级明星主厨的御用之水;优质生活月：水岸家宴之“养生御膳