李飞工业地产.pptx

工业地产分析报告;; ;工业地产的介绍;;第一部分：工业地产概述;工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称。;;标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。;定制工业厂房在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务客户多为跨国公司。;工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。;工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。;工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。;中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。;03年以后中国工业地产迈入新一轮高速发展期，中外工业地产开发商共同角力工业地产市场。;近两年政府政策主要调控目的在于抑制外资热钱大量进入；及提高工业土地出让金，规范工业土地出让。;中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。;;特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。;特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。;工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。;工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产方向发展。;第二部分：工业地产开发模式研究;工业地产开发通常包括的四种开发模式：;工业园区开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。;;以政府规划的工业区、科技园区的建设为主导，吸引符合条件的企业进驻，完成工业园区开发建设。;;主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。;;;工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设???业地产，并通过出租、出售，获取利润。;按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。;依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。;综合运作模式： 工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。;;北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。;第三部分：工业地产盈利模式分析;工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。;珠海富卓金地珠海科技园，位于珠海规划的工业区内，项目总体定位为珠海市最具投资价值的现代化工业区。;根据不同阶段的开发模式、开发策略的差异，采取不同的盈利模式，实现项目价值的最大化。;普洛斯物流地产开发，打造物流平台，采用租赁方式出租的大物流园开发模式。;;由于法律制度的障碍，内地首只REITs最终夭折。 ;市 场 走 向;;T h a n k s