某房地产项目年度营销策略报告.pptx

玩 美 天 地2012年年度营销策略报告PART 1市场篇目 录 ContentsPART 2 销售篇PART 3 企划篇PART 1市 场 篇市场部分1成交回顾2宏观背景分析研判市场表现3竞争态势4市场小结5首次开盘至今，本案成交总量稳居全市酒店式公寓成交排名首位市场回顾11年苏州酒店式公寓成交套数排行排名区域项目名称9月10月11月12月1-29日合计1吴中区玩美天地1231144121902高新区赛格又一城6924581063相城区中环百汇广场452851794高新区东渡银座1411944785园区都市VIP2422199746高新区香缇商务广场222122477园区君地商务广场201271408园区金沙富都---　39399园区东方之门2210233710吴中太湖天城417493411吴中睿峰商务广场--　2673312相城区合景峰汇国际--　2463013吴中壹公馆190　632814主城区银都商务广场30　9152715吴中珠江新城712322416相城区漕湖之中中润苏州中中城南印象生活广场00　1521719吴中蜜蜂城2　1211520吴中港龙·财智国际642214说明：为对在相同市场环境下全市酒店式公寓成交表现进行统计，因此，本成交排行选择本案推售月份为起始月份。数据来源：苏州市区房管局网签系统市场部分1成交回顾2宏观背景分析研判市场表现3竞争态势4市场小结5政策背景2011年政策持续收紧，整体调控决心空前2011年主要政策回顾7.7上调存贷款利率1.20上调存款准备金率4.6上调存贷款利率2.9上调存贷款利率3.25上调存款准备金率4.21上调存款准备金率5.18上调存款准备金率2.28房产税7月1月2月3月4月5月6月1.26新国八条2.24上调存款准备金率3.2苏州限购令5.1商品房销售明码标价6.20上调存款准备金率4.2新建住房价格控制目标 ，苏州为10%4.19房管局要求预售证申领后一批不能高于前一批的1.12倍（未正式发文）限购、限价、限贷”等政策频出台，并且政府调控决心空前，短期内不会放松，未来一年内市场走势不容乐观；在严峻的大市市场环境影响下， 苏州酒店式公寓市场同样收到的较大的影响，购房者购房信心不足，市场观望氛围浓厚。明年抑制房价过快增长，使其回归合理的大方向将坚定不移，短时间内调控并不会得到明显放松政策背景时间事件关键讲话内容2011-7-12国务院常务会议，部署继续加强房地产市场调控工作要严格落实地方政府房地产市场调控和保障房职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院的各项调控政策，房价过高的地区更要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。2011-10-21温家宝总理在广西南宁考察 房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。2011-10-27住建部部长姜伟新：个人住房信息系统建成即可取消限购十一届全国人大常委会第二十三次会议住建部部长姜伟新表示，住建部正在努建设城镇个人住房信息系统，准备先在四十个城市进行试点，试点的进程是先把四十个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。待这个信息系统将来建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统的一些信息，以及公安的一些信息系统，统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。2011-10-29温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作 坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。2011-11-6温家宝在上海合作组织成员国总理第十次会议的讲话对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。2011-11-27国务院副总理李克强在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话明年继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策。进一步巩固调控成果，还要继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。经济背景国内经济增速放缓，通胀压力依旧较大11年国内经济增速明显放缓，国内经济不景气指数升高；同时，今年CPI增长率持续高位，近期虽暂时得到缓解，但通胀压力依旧较大。市场部分1成交回顾2宏观背景分析研判市场表现3竞争态势4市场小结5苏州全市成交分析受宏观调控影响，今年全市成交量较去年出现明显下滑，且成交均价探趋势明显——数据源自同策市场部数据组——全市整体供求层面，截至2011年11月，苏州全市商品房供应量约为590万方，成交量约为383万方，供求比为1.5:1，供过于求。酒店式公寓供求表现受全市市场影响， 今年10月份至今苏州酒店式公寓