某花园营销诊断报告.pptx

君安国际置业2006年4月4日目 录部分一．区域竞争分析一．区域竞争楼盘分析二．区域未来趋势预测分析三．结论性分析部分二．项目产品分析一．成交产品力分析二．营销力分析三．成交客户分析四．余房分析部分三．项目营销诊断综述一．营销诊断分析二．下阶段后期产品如何面对三．下阶段营销赢遵循的原则前 言 通过前期几次与开发企业领导的真诚沟通，以及对项目营销的节奏的忧虑，结合营销部门所提供的部分销售资料，我方在整合公司综合资源的基础上，针对性展开项目市场研究分析，以期从中找到项目原始状态下的节奏和困难点，并归结出对下阶段整体营销工作更加有意义的建议，现呈本如下。部分一 区域楼盘竞争分析一．蜀山区代表楼盘分析1、百协·大溪地位置：黄山路与怀宁路交汇处投资商：深圳百协集团总建筑面积：80万㎡教育配套：社区附带二个双语幼儿园、一所国际小学、划片五十中一期占地面积：66526.69㎡ 建筑密度：20.30％ 绿化率：53.20％ 园林面积：35871.68㎡容积率：1.4 开盘时间：2005年5月 交房时间：一期2006年年底一期规模：2栋18层高层（1A、1B）7栋12层小高层(5A/5B/5C、6#、7#、13#、14#)5栋6层多层（8＃－12＃），6栋5层花园洋房（15＃－20＃），3栋SOHO公寓（22＃、23＃、24＃）二期预计06年10月份开盘，约600户主力面积：多层 1层 3/2/1 89.73㎡， 3/2/2 123.47㎡,129.83㎡， 4/2/2 136.37㎡ 2－5层 3/2/1 93.14㎡， 3/2/2 130.23㎡、130.26㎡、143.90㎡小高层 3/2/1(2) 95.69㎡－153.11㎡高层 5/2/2 180.48㎡，181.31㎡SOHO公寓 (层高4.9米)35.83-35.91-41.57㎡71.70㎡(2,4,6,8层) 74.12㎡（3,5,7,9层）均价：多层4050元/㎡,小高层3850元/㎡营销解析： 自2005年5月份开盘起就对外公布销售过60％，目前销售率多层80%以上、小高层70%左右、高层30%、别墅50%。 现阶段余房分布较为零散，突出特征为多层余房集中在大面积单元（140㎡左右，4-2-2房型），且余房均价接近3800元/㎡；小高层沿街为140㎡左右的户型余房较多，而分布在火车道一侧100㎡以下的小户型仍有少量余房。 1A、1B双子星楼，面积集中在180㎡左右，均价4600元/㎡，仍有较多余房，特别集中在10层以上和中间部分。单身公寓22、23、24＃楼销售形势较好，挑高4.5米。小高层靠近二期景观区面积130㎡～150㎡的户型基本销售完毕，底层有少量余房。2、绿城百合公寓位置：位于项目以东1200米处，黄山路与合作化路交叉口西南侧。（原自行车厂地块）开发商：浙江绿城集团占地面积：148亩，总建筑面积：25万平方米物业类型：高层，绿化率61%，容积率2.1楼盘规模：共13栋，分为四个组团，总户数1500户 车位配比：1：1开盘时间：2005年5月28日交房时间：部分2006年年底物业费用：1.28元/㎡社区配套：幼儿园，室外和室内游泳池，一个篮球厂，一个网球场。销售价格：一期初阳苑均价4200元，起价3588元/㎡，最高价4800元/㎡一期主力户型：120－180㎡，总套数：240套。 销售率：60％3、学府春天花园位置：黄山路与石台路交口的西南侧开发商：安徽新华房地产开发公司总用地面积：138672.55㎡ 建筑用地面积：128181.55㎡住宅总建筑面积：236082.23㎡ 商铺建筑面积：20785.72㎡建筑密度：24.7％ 容积率：2.017 居住总户数：1767　学府春天二期5栋楼（4、10、11、24、27＃楼，256套），总面积为40237㎡。向市场推出的只有4栋楼（232套住宅），总面积约33838㎡。其中：多层总面积约10848㎡；小高层总面积约14278㎡；情景洋房1幢， 8套，约8712㎡三期祥云阁高层（26层）交房日期：2008年6月28日，物业费用：1.18元/㎡户型面积：80—90㎡，120—130㎡，公摊21%，均价：3800元/㎡销售情况：目前剩余80—90的数量稀少，120㎡仍有剩余4、广利花园楼盘位置：潜山路与贵池路交口，梅山路105号（售楼中心）投资商：广利集团有限公司，开发商：合肥市鸿志房地产开发有限公司楼盘规模：总建筑面积：16万㎡、北区共14幢多层