某房地产公司成本控制要点经验总结.pptx

成本控制要点经验分享1、立项环节成本控制要点立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点控制什么怎么控制谁来控制开发形式新征土地?征地费用 ?少交或晚交，力争减免?项目部负责?拆迁安置费用?房产确权后办理拆迁安置费用?项目部负责?大市政费用?自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理?工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。?规划条件?满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本?项目部、设计部负责买断项目?买断内容?明确买断内容明细?项目部负责?付款总额?为公司争取最大利益?项目部负责?付款时间?周期长、次数多?项目部负责?三通或七通一平的标准?明确验收标准明细?工程部、项目部负责?手续风险?与项目付款时间直接挂钩。?项目部负责合作开发?合作方式?符合集团要求，有利于北京公司；?项目部负责?分成比例?双赢原则；?项目部负责?交房时间?尽可能地延后交房，?工程部负责?交房标准?不低于合同中交房标准?项目部负责?付款总额?付款时间??选择有利于公司利益的方式?项目部负责?项目部负责2、规划环节成本控制要点规划环节的成本控制规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制规划方案（1）可行性规划设计?市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立、?可行性研究设计任务书、可行性设计变更设计部负责，项目、审算、销售部配合（2）方案评审?组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。?未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责（3）设计成果?对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整?设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合?根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，设计部配合2、报批设计（1）设计方案?根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，项目部、销售部协作?方案设计招投标设计部?方案设计评审招投标评审委员会（2）报批?注意市政设计?注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整项目部负责，设计部配合3、扩初设计（1）扩初设计要求?对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核设计部负责，知会各部门（2）成本概算?根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责?制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图?根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审招投标评审委员会?设计调整设计部负责控制要点控制什么怎么控制谁来控制4、桩基设计（1）地质勘察?搜集权威地质资料?自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助（2）设计方案评审?桩基设计2种以上形式?由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图?设计调整5、施工图设计施工图设计要求?根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求?建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部报施图审图施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部负责，工程部协助控制要点控制什么?怎么控制谁来控制6、销售包装设计结合营销费用控制?施工招投标7、装修方案设计方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助材料设备选型成本方案?市场信息调研?根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责?制订装修设计目标成本计划明细表?装饰综合价格拆分分析招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估?市场调研销售部负责?有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案?市政状况调研、争取政府有利条件项目部负责（3）环境方案设计?根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设计部负责，项目部协助?招投标招投标评审委员会（4）智能化设计?市场现状分析，智能化必要性分析?智能化内容控制销售部负责?招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小