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第五章 房地产项目全程策划(下);主要内容;§2 房地产项目策划的内容体系;0. 项目概况 ;1.6 开发节奏建议;⑴ 项目土地性质调查
★ 地理位置
★ 地质地貌状况
★ 土地面积及其红线图
★ 七通一平现状
⑵ 项目用地周边环境调查
★ 地块周边的建筑物
★ 绿化景观
★ 自然景观
★ 历史人文景观
★ 环境污染状况
⑶ 地块交通条件调查
★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
★ 项目对外水、陆、空交通状况
★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ;⑷ 周边市政配套设施调查
★ 购物场所
★ 文化教育
★ 医疗卫生
★ 金融服务
★ 娱乐、餐饮、运动
★ 生活服务
★ 游乐休憩设施
★ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素
★ 历史人文区位影响 ;1.2 区域市场现状及其趋势判断;⑵ 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
★ 项目所在地的居民住宅形态及比重
★ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
★ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
★ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
⑶ 项目所在地房地产市场总体供求现状
⑷ 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
⑸ 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
⑹ 商品住宅客户构成及购买实态分析
★ 各种档次商品住宅客户分析
★ 商品住宅客户购买行为分析 ;⑴ 商品住宅项目价值分析——类比可实现价值分析法
① 类比可实现价值分析法
1)选择可类比项目
2)确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重
3)分析可类比项目价值实现的各要素之特征
4)对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
5)根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
② 类比可实现价值决定因素
1)类比土地价值:地段资源差异
★ 市政交通及直入交通的便利性的差异
★ 项目周边环境的差异,包括
——周边自然和绿化景观的差异
——教育、人文景观的差异
——各种污染程度???差异
——周边社区素质的差异
★ 周边市政配套便利性的差异 ; 2)项目可提升价值判断
★ 建筑风格和立面的设计、材质
★ 单体户型设计
★ 建筑空间布局和环艺设计
★ 小区配套和物业管理
★ 形象包装和营销策划
★ 发展商品牌和实力
3)价值实现的经济因素
★ 经济因素
★ 政策因素
⑵ 项目可实现价值分析
① 类比楼盘分析与评价
② 项目价值类比分析
1)价值提升和实现要素对比分析
2)项目类比价值计算 ;类比因素;1.5 项目市场定位;1.6 开发节奏建议;2 项目规划设计策划;2.1 总体规划;⑷ 道路系统布局
① 地块周边交通环境示意
★ 地块周边基本路网
★ 项目所属区域道路建设及未来发展状况
② 项目道路设置及其说明
★ 项目主要出入口设置
★ 项目主要干道设置
★ 项目车辆分流情况说明
★ 项目停车场布置 ;⑸ 绿化系统布局
① 地块周边景观环境示意
★ 地块周边历史、人文景观综合描述
★ 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
② 项目环艺规划及说明
★ 项目绿化景观系统分析
★ 项目主要公共场所的环艺设计 ;⑹ 公建与配套系统
① 项目所在地周边市政配套设施调查
② 项目配套功能配套及安排
③ 公共建筑外立面设计提示
★ 会所外立面设计提示
★ 营销中心外立面设计提示
★ 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
★ 其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示
④ 公共建筑平面设计提示
⑤ 公共建筑风格设计的特别提示
⑥ 项目公共建筑外部环境概念设计 ;⑺ 分期开发
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