某房地产项目营销策划提案汇报.pptx

“钻河公馆”项目提案汇报; 卷 首 语 方向决定成败 方法成就辉煌 ;;;本案自身特点审视：;产品的特定属性决定了指导本案营销工作的主要切入点为：;第一部分 公寓篇 第二部分 商业篇 第三部分 业务体组织及管理说明 第四部分 中原地产全程护航体系;第一部分 公寓篇 土地价值 / 产品价值 / 核心价值定位 / 价格推导 / 营销策略;关于土地的思考 （土地价值）;让我们回顾西直门的前世今生。。。 ;西直门，元称和义门，是东直门的姐妹门，“高亮赶水”的传说 人人皆知，更兼玉泉山到皇城的御水车都走此门，故瓮城门洞中刻 有汉白玉水纹石雕一块，京人皆知“西直水纹”。 元代为大都城和义门所在地，明、清时为京师内城九门之一。元至元四年（1267）元士祖忽必烈在金中都旧城东北营建新城，其中城墙方圆28.5公里,黄土夯成,共设11门,西墙北门及为和义门.城门北侧设有水关。;西直门交通枢纽位于西直门立交桥西北角，系西北二环结点位置，预计总投资29亿。是北京西部最重要的交通转换中心。 西直门交通枢纽的范围内，除城市铁路轻轨站以外，还将安排建设城市铁路指挥中心、1.2万平米的公交环路、西直门火车站综合改造及站前广场的绿化、高梁桥路以西约4.33公顷匝道的拆迁绿化、高梁桥路高架立体交通系统的建设、以及目前北京市最大的地下约2000个车位的大型停车库。 ;西环广场、枫蓝国际、中坤大厦、华远企业号等项目集中入市，加之成铭大厦、皇冠大厦、首钢大厦等此前的写字楼群落，使这里形成了一个新的地区性商务群落。;农科院、气象研究院、钢铁研究院等8大国家级科研机构，170所各类研究院聚集于此，软件、钢铁、铁路、文化影视、金融、农科、冶金、船舶八大产业链遍布周边;北京交通大学、中央民族大学、中央财经大学、北京邮电大学、中国政法大学等全国知名八大院校周边环绕;交通;西直门北连中关村，南接金融街，打造成为京西金融商务“金三角”。 西直门成为北京通向西、北两方向，体系完整、容量大、辐射面广和集散速度快的 城市枢纽版块;提炼汇总产品价值体系;一切市场结论皆需要从客群的实际需求出发！ 我们首先了解目标客群及其投资意识形态;投资客群形象描述;;1、投资力: 区域的投资潜力和项目的投资回报 2、产品力：高档、舒适的产品品质 3、服务力：完善的物业服务管理体系 ;投资周期;因此，由客群需求衍生出的产品附加值及行销力如下：;本案核心价值体系定位;产品价值回顾 “服务式公寓”;价格制定策略;投资类服务公寓产品以其鲜明的产品属性、强烈的地域特点，形成了以地段版块为特性的表现特征。各个项目的最终价格表现更多的是区域价值的货币表现。;西直门板块;西直门板块;项目地址：海淀区西土城路与学院南路交叉路口，明光桥西北角 建筑面积：12万㎡ 总套数：721套 物业类别：公寓 装修标准：精装修（1500--2000元/平米） 工程进度：主体结构封顶 容积率：3 绿化率：30% 楼层：18层 价格：24000元/平米 开盘时间：2008年1月5日 入住时间：2008年底 开发商：中顺超科房地产开发有限公司 物业：光大物业 3.5元/平米.月 ;中关村板块;项目地址：中关村东路一号清华科技园A02地块 （清华大学南门） 建筑面积：9.06万㎡ 总套数：215 套 物业类别：公寓 装修标准：精装修（2000元/平米） 工程进度：现房 容积率：4.07 绿化率：30% 楼层：19层 价格：17000元/平米 开盘时间：2005年1月18日 入住时间：2006年-12-31 开发商：北京硅谷兴业房地产开发有限公司 物业：锦江物业 4.5元/平米.月 ;金融街 板块;项目地址：西城区兴盛街 建筑面积：4.6万㎡ 总套数：166 套 物业类别：公寓 装修标准：精装修（2000元/平米） 工程进度：现房 容积率：3.32 绿化率：23% 楼层：10层 价格：24000元/平米 开盘时间：2003年10月8日 入住时间：2005年-8-30 开发商：北京华融建业业房地产开发有限公司 物业：华汇物业 6元/平米.月 ;东直门板块;项目地址：东城区东直门外大街乙36号 占地面积：7.04 ㎡ 建筑面积：25万 ㎡ 总套数：2578套 物业类别：公寓 装修标准：精装修（2000元/平米） 工程进度：现房 容积率：2.98 绿化率：50% 楼层：26层 价格：40000元/平米(均) 开盘时间：2006年3月25日 入住时间：2007-12-31 发展商：北京海晟房地产开发有限公司 物业：仲量联行 7元/平米.月 ;朝阳门板块;项目地址：朝阳门桥西南角 建筑面积：12.6万 ㎡ 总套数：400套 物业类别：公寓 装修标准：精装修（3000元/平米） 工程进度：准现房 容积率：3.2 绿化率：20%