河南武陟县红旗路商业步行街定位执行报告_114.pptx

谨呈：河南君裕宏房地产开发有限公司武陟红旗路商业步行街定位执行报告尚地（中国）第一篇:项目整体定位第一部分：项目分析项目分析第二部分：项目定位综述整体定位 | 客群定位第三部分：产品规划建议价值点建议| 规划建议 第四部分：营销推广建议营销策略︱推广执行第一部分：市场及项目分析项目SWOT分析优势（S）劣势（W）1、县城核心地段，地理位置优越；2、周边生活、服务设施等配套齐全、交通便利发达；3、地块方正便于开发利用，减少规划设计难度；4、开发公司的品牌及在当地市场的开发经验。1、地处闹市区，对住宅的价值提升带来一定压力。2、西边过道狭窄目前出入不方便与东面红旗路很难形成人流对流；机会（O）威胁（T）1、城市传统商业中心，区域发展潜力大；2、优越的地理位置，容易被客户接受，利于产品市场推广；1、目前市场大多项目均为现房销售，必将分流客户；2、未来市场投放量将进一步加大，市场存在一定的风险；项目综合评价1 、城市核心项目地理位置优越2、周边现有各项配套完善3、片区具备走商业加居住路线项目具有很高的开发潜质，机遇大于威胁！第二部分 项目定位综述营销就是解决问题，其它的都可以免谈！项目必须从解决问题开始－－－－－解决一切的问题首先是结合形势锁定我们的目标客户群！客户定位客户区域来源1、市区高收入客户群 2、郊区及边缘乡镇高收入客户群3、想由乡镇进入城区的客户群目标客户需求客户描述超越常规客户群体的需求 特征，彰显身份与地位主导：地段的核心价值做城市的主人终极置业创新产品的热衷追随这类客户具有雄厚的经济实力，甚至有多次置业的经验，不断寻找彰显身份的终极置业目标，以高端物业的价值作为尊贵的标签。客户敏感点对城市核心稀缺地段的占有与独享；对社区氛围营造及园林景观主题的独创新颖；对产品创新、物业智能化的追寻；客户心理分析 追求生活的品质，既追求高的物质享受也追求有品味的精神享受； 要求独立个性的生活空间；追求别人达不到的生活境界． 对生活充满浪漫美好的想像，愿意为自己所追求的生活不断努力。客群定位政府行政机关中高层公务员·注重项目地段及价格，对价格有一定的承受能力，但极为重视是否物有所值，要求切实可感知的性价比。乡镇各级政府行政机关高层公务员、领导；对产品创新等缺乏主动的需求，但善于比较，重视细节形成的附加价值。医院、教育、金融、电信、律师、会计等行业及其附属产业从业人员；·希望得到更好的居住空间和及生活配套，往往希望其生活水准突破区域限制，达到大中型城市的水准。厂矿等私营企业主；注重地段区位未来发展前景，注重项目开发商实力。个体商铺老板、经营者；其他中高收入人群·注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。第三部分：产品规划建议由统计发现，购房家庭多以三口之家和四口之家为主，约占总数的78.38%。因此，产品在规划设计时，应当以两房、三房为主，兼顾四房，对于单间，则不必要涉足。客户对三房需求比例较大，占87%；其次为两房，占12%。通过以上调查，产品在规划设计上，面积上以80㎡两房为主，三房以110~130 ㎡为主，复式可以相对大一些，以140~180为主。由此可见，客户对居住品质也提出了更高要求，不但要求通风采光好，还期盼卫生间设计的能够大一些，能够有自己的生活阳台。综上所述：1.产品以两房、三房为主。其中两房面积控制在90㎡左右，三房面积以118~140 ㎡为主。2.扩大南北楼间距，增加采光。3.注重卫生间设计，干湿分离，面积保持在4 ㎡以上户型建议：户型配比二室二厅15%三房二厅70%18%四房或复式主力户型建议：室内布局主卧：带卫生间、朝南、带飘窗、面积14-16平方米（接受大卧，开间3.3米左右，进深4.5-5米人习惯在主卧设计洗浴设施）。次卧：大的13平方米，小的11平方米书房：9平方米左右客厅：开间在4.0-4.2米，进深5米，面积在20平方米以上，带阳台。厨房：6-7平方米左右，封闭厨房公共卫生间：干湿分离，干区小一些。主卧卫生间：与公共卫生间大小分开外立面建议外立面建议外立面建议街区效果建议街区效果建议第四部分：营销推广建议整体营销策略“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!突破传统价值观 精细化营销 全员营销三大前提突破传统价值观传统观念壁垒全新价值观实现战略目标，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系。客服顾客营销人事客服顾客营销顾客人事财务财务全员营销实施“全员营销”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门都须以营销部门为核心进行运作.精细化营销为实现目标,在各个环节上都必须追求完美,打一场“超限战”．核心营销策略１品牌策略服务营销策略2核心营销策略3事件造势策略社会影响力巨大一个真正的城市运营商房地产价值的标竿城市功能的完善市高档楼盘样