济源市安欣置业源苑购物广场商业步行街销售执行报告.pptx

2011年安欣置业源苑购物广场商业步行街销售执行报告;目 录;PART1 营销目标及营销阶段划分 一．重要时间节点设计 二．总体营销目标 三．销售阶段划分 ;1、商铺VIP卡认购暨大商家招商签约入驻成果新闻发布会2011年6月25日（周六） 2、开盘（解筹时间）2011年7月24日（周日）;目标一：商铺爆发式销售目标—2011年11月31日前基本消化完毕 目标二：实现项目年度财务目标和价值目标 目标三：商铺推广过程中为住宅销售与价值实现做客源积累准备 ;;PART2 整体营销策略 一、目标客户群经营策略 二、形象包装策略 三、商铺销售模式设计 四、总体促销策略 五、营销通路策略 六、总体广告费用估算 ;自营型客户：约占20%-30%比例，面积约2000平方米 投资型客户：约占70%-80%比例，面积约6000平方米 ;一：客户经营策略;时间：11.5月-11.6月 营销工作： 项目组（泰赢）进场及客户来访积累； 周边重点楼盘重点目标客户的拦截（形式：客户拓展、短信群发）； 专业市场小分队资料派发及推介； 功过形式： 电话推介、短信群发、直邮、组织专业小分队针对服饰市场、家电市场、步行街、沿街商户进行一对一上门派发新单张，进行项目推介。;采用“走出去，请进来”的客户经营策略;二：形象包装——请进来首先需要良好的形象;建议：设置样板铺 样板铺装修可根据业态分布而定，内部简约，并通过橱窗内的摆设来营造外观商业氛围。;建议：统一门头标识，门面个性化包装，增强商业气息 门头招牌统一为“源苑购物广场”,传播项目的形象度，已销售的商铺门面上标视”已售“。;可在道路一侧设置广告牌，将街区店铺商家设置于牌子上，并指示店铺方向，增强昭示性。;通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲氛围，吸引路人驻留;商业街地面建议以广场砖为主，设计简洁明快为主；但局部可考虑增加些趣味性，营造商业街休闲购物的氛围。;二：形象包装—6商业灯光包装;（一）：销售分析;（二）：项目销售难点;（三）小面积 低总价 减成本 控风险;产品修正;;（五）：销售策略;（六??：铺位销售策略—连铺界定;（七）：销售策略—价格策略;（八）：销售策略—项目推售时间安排;（九）：销售策略—优惠折扣;1、“主力商家签约仪式及商铺正式VIP认筹”活动 （认筹日，6月25日） 配合主力商家正式签约，增强商家及投资者信心，以此为切入点正式进行商铺产权VIP认筹。 ;;内部（5.16前） 外围（5.30前） 媒体（开盘前1月启动） ;销售资料：大单张 我们选择传统的销售物料——单页，利于大量印刷制作派发，且成本较低。 正面：主题形象 设计：找有投资前景、体现高品质感或项目效果图的画面。 背面：项目价值篇 内容： 中心商圈财富篇 财富新势力篇 业态规划篇 投资回报篇 产品介绍篇;户外广告： 宣化街、文昌路是主要的商业人流区，过往车辆及人流必定被覆盖，建议沿街户外广告资源选择2-3块制作项目广告。 内容：LOGO+广告语+地址+电话;样板铺：体验式营销 具体方式：可提前找到意向经营商家，由 开发商根据其要求装修好铺位，让其进场 经营，并不收取租金，作为项目的形象店 经营。 完成时间：5月10日选择1-2家意向商家 5月20日开始正式装修 6月20日前完成交付使用;覆盖计划;总体推广预算 以物业总销售金额的1.5%-2%左右的比例计算。;PART3 阶段性执行策略及时间计划表;第一阶段 润物细无声---销售准备期 （2011年5月10日-6月24日） ;本阶段主要为营销准备阶段，公开媒体宣传较少，但在周边区域的客户资源中进行渗透式 宣传，利用口碑效应进行小众传播。;工作内容 ;（1）媒体宣传： 本阶段以项目的信息渗透为主，5-6月份以商业街的形象广告在主流媒体上报道。;（2）销售工作： 本阶段主要进行项目正式面市的准备工作及业务员的上岗培训。;第二阶段： 百年城央，财富盛宴---认筹阶段 （2011年6月25日-7月24日） 本阶段前期主要侧重于从投资的角度引导潜在的理性客户做出投资抉择，后期主要 侧重于快速消化VIP客户，并通过一系列活动迅速提升项目知名度，为开盘蓄势。;（1）内部认筹期 认筹时间：2011年06月25日（周六） 解