某集团西安万华商业综合体项目前期策划.pptx

;第二阶段结论回顾酒店：五星级商务酒店，4万平米规模，379间客房;社区商业：3.4万平米社区购物中心+街铺;28万平米商业：“奥特莱斯方案”或“家居建材+餐饮休闲娱乐方案”;万华集团反馈;6;7;8;案例研究：借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用;整个大盘分三期开发;一期通过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费氛围，并体现开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次;一期结合低价和丰富产品组合，大盘席卷市场;二期与三期成功转向开发高价值物业;酒店在二期以后成为后续产品价值的支点;促进大盘销售：众多新塘客户通过在酒店消费逐渐认知大盘，在大盘的二、三期，新塘客户成为主力客户;促进大盘销售：酒店带来影响力很大程度上矫正了大盘项目早期存在的客户定位错误问题;提升大盘价值：大盘的每期开发均有亮点配套支持，从而实现价值逐渐走高;18;碧桂园凤凰城带来的启示：;开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售;同时，亦给大盘未来价值拉高增加了动力源;22;按照2014年的标准，酒店建安成本为3.93亿元;酒店首年实现盈利，成本回收周期9年（常规五星级酒店回收周期为8~13年）；若2016年开始营业，则2025年实现成本回收;酒店毛利率为37%，扣除剩余费用后利润额为23.75%，盈利水平较佳（高星级酒店行业平均毛利率在35%左右）;折现到2016年，酒店估值为6.2亿元;品牌酒店管理公司费用：主要为基本管理费及奖励管理费两项(此处计算取平均值)，2016年开始总费用为569万元;28;结论：基于上述判断，世联建议万华集团开发五星级酒店;30;31;1.业态调整方案：影院业态取消+原持有散铺放入街铺内销售；持有面积由原来3.4万平米减为2.1万平米;33;34;主力业态位置确定;位置1：整体业态排布;位置1：负一层业态布局;位置1：一层业态布局;位置1：二层业态布局;位置2：整体业态排布;位置3：整体业态排布;位置1动线设计：负1层超市动线;位置1动线设计：1层动线;超市卸货区封闭式设计，放置在地面1层，通过垂直电梯将货物卸到负1层;超市卸货区设计，尽可能临街;位置1动线设计：2层动线;;停车位位置设置：超市停车位放置地下负1层，其余停车位放???地面1层;49;街铺产品打造：以1拖2的销售模式打造;街铺产品打造：开间4~5米，进深12米，单层总面积控制在60平米内;通过面积控制，实现总价控制在220万左右;外立面打造：配合大盘打造Artdeco风格;54;55;西安写字楼群主要集中在四大区域：城内、经开区、曲江新区、高新区;经开区：西安经济技术开发区，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区;该区域写字楼发展基于两大因素：因素一：四大支柱产业发展;因素二：政府强有力规划;从而实现“产业新城”向“功能复合新城”转变，成为西安城市新中心，为写字楼发展提供了机遇;从2007年开始，随着经发大厦等一些品质较高写字楼相继推出，选择在此办公的企业逐渐增多，商务办公氛围逐渐形成;目前已经形成相当规模的商务办公区，囊括甲级写字楼、商务公寓等办公产品;高新区：是西安目前最大规模写字楼聚集区，分为核心区板块、唐延路板块与CBD板块;三大板块的发展有两大因素推动：因素一：经济发展及城市扩张;因素二：政府对区域发展的引导;城市扩张所产生的商务区：唐延路板块是老核心区发展逐渐饱和后商务办公往西外溢扩展而形成;政府引导产生的商务区：CBD板块则是政府通过强力引导，引进大型开发商及大型企业进驻，实现区域迅速发展;CBD租金与售价实现较高水平，潜在高端写字楼将放量入市;案例借鉴经验;反观我们项目，与核心商务区距离较远，未来难以受到其商务功能外溢而带来的写字楼发展机会;但是高新区西扩消息给区域发展带来信心，长远来看，高新区中心区将结合西咸新城建设往西转移;同时国际软件新城建设将给区域写字楼发展带来跨越式发展的机会;大企业的发展计划也给区域发展增添了信心;未来随着国际软件新城、鱼化工业园建设，周边将聚集大批企业，给项目发展写字楼群带来机会;75;虽然西安写字楼随着宏观调控及区域发展而大量开发，但去化速度较慢，尤其是综合型写字楼;因为西安大部分企业为中小企业，经济实力有限，对写字楼需求有限；目前西安写字楼销售更多是由投资需求支撑;同时由于项目所在区域较为陌生，发展纯写字楼群比核心区写字楼面临着更大的风险;因此世联建议采取“公寓+写字楼”的发展模式，实现风险的回避;在“公寓+写字楼”方案中，亦能实现商务办公楼群的整体形象，从而提升区域形象;81;欢乐颂研究：第一个欢乐颂项目位于深圳南山，以整体租赁形式进入市场;该欢乐颂项目是华润零售集团从商业零售进军商业地产的标志;其业态组合70%零售百货+15%超市+15%餐饮；零售及散铺业态众多，意味租金收益