河南焦作项目产品规划建议与经济投资估算159P.pptx

2009.9.10;市场及定位报告回顾;市场及定位报告回顾;市场及定位报告回顾;我们的逻辑思路;项目开发目标;我们的逻辑思路;项目核心问题确定;我们的逻辑思路;项目地块概述;一、地形、地貌分析 规划基地地势较平坦。地块南北较长，南部较北部高，相对高差在10~15米。 ?二、自然生态资源分析 基地内现有多处林木，为原厂区绿化遗留，可考虑通过规划予以保留，或移作小区未来绿化用树。 ?三、现有道路分析 基地规划道路系统较为完善，基地西侧与南侧为城市主要道路（西侧山阳路，南侧解放路），中间与东部现状道路情况较差，为未来规划道路，北侧规划道路现状为荒地与住宅小区。 基地沿主要道路市政配套设施较为完善。但内部有一条高压走廊穿越过，对项目建设有一定影响，未来考虑落入地下。;通过各项指标对产品发展的评价及影响， 判断产品发展的初步方向;我们的逻辑思路;整体概念策划;百万平米大盘开发，需要用什么样的概念来指导规划？;整体概念策划;均好性理念;价值定位理念;新街坊理念;百万平米大盘开发，需要用什么样的概念来指导规划？;风格释义;百万平米大盘开发，需要用什么样的概念来指导规划？; 环境因素作为客户在购置住房时考虑的首要，在第一因素中占到了26.8% 建议项目园林景观通过点状庭院绿地与带状公共绿地形成小区完整的景观系统。通过“点、线、面”绿地空间的相互结合，构成各自相对完整又有机联系的绿化系统，各成体系，各具特色，形成丰富的生态空间，营造怡人的居住环境，使生活区与景观园林融为一体。;景观释义;现代中式园林设计，体现传统文化气息;生态景观——生态发展的可持续性 ;园林景观与生态健康;体现生态环境的景观艺术;整体概念策划;;地块经济指标确定;突破地块容积率之下， 我们项目的盈利能力如何？;物业类型 ; 按地块控规所给指标将A-2-2地块容积率做满2.0,A-2-4地块容积率做满3.0,平均得出容积率为2.04, 得出方案一经济指标。;意向购房客户对物业类型的选择;物业类型 ;物业类型 ;我们就项目开发条件、市场需求状况、本着项目低风险、高收益、短期回笼资金的目标进行以下二个方案的比较，从而找出最切合本项目的投资估算方案。;对各因素综合评价，1.63容积率方案为最优方案;综合比较;容积率固定：地价变化与利润变化;;客户主要需求在91-130平方米;各户型区间供应情况;总体户型比例;普通多层户型配比;产品类型;最终户型比例;;案例一：天津金地格林世界; 多种产品组合，包括4.5层花园洋房、5.5层景观洋房、8.5-11层经典电梯公寓、创新型9层薄板小高层在内的五类精致低密度产品 高层采用环庭洋房设计概念，入户花园与景观露台为客户提供高附加值产品;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴;案例借鉴; 景观设计注重对原生态人文景观的保护，包括地块原生大树、特色碉堡、标志钟楼等 保留原厂区贯穿南北两区的林荫大道，两区域各有中心围合景观; 大盘的开发必然伴随着配套设施的建设与完善，从而提升项目整体规模优势 建筑空间弹性围合，将景观融入住宅建筑，形成半封闭空间，增强景观的均好性，提高居住的私密程度。 保留原生资源，融入生态规划理念。 多种档次产品组合，丰富小区建筑形态，提升小区购买客群。 底层架空，引入景观小品、休闲娱乐设施等，丰富小区景观层次，提升生活品质。 高层建筑采用花园入户、阳光入户等新颖的方式，起居室结合宽视角景观窗和大面积空中庭院体现合理的户型舒适度。;;规划篇;;基于地块属性的规划要求;统一规划，实现土地价值最大化;规划篇;规划篇;规划篇;;建筑建议策略的目标;;基于项目定位的建筑设计要求;高层——入户花园，观景露台; 将不同性质的材料组合在一起,通过对比的质感、丰富的色彩、精致的细部、柔和的内部空间来达成强烈的视觉冲击表现出活泼而富有朝气的建筑风格 把建筑的总体量表现为若干松散的片段,穿插浮游于主体建筑之中,来取得某种变异的次序,反映出建筑空间是由多个平面与实体所构成,影喻着建筑的成长; 花园洋房，其实是介于别墅与普通住宅之间的一个市场化概念，在建筑学上并没有硬性的指标。但实际上，低容积率、高绿化率，足够大的楼间距离，是与花园洋房挂钩的指数。 首层赠送花园，顶层赠送露台，层层退台，将户外绿化景观引入室内。 面积介于普通多层与别墅之间,让更多客户用略高于普通住宅的价格享受到别墅式的生活方式。;楼座底层架空 ——减弱地面高差带来的影响，丰富小区景观层次;台……空中的庭院;窗……光与影的游戏，建筑的表情;与户外景观互动;;万科的90+产品创新系列——户型亮点;万科的90+产品创新系列;弹性空间的预留 ——入户花园;;景观策划建议;;;【园林景观的逻辑推导】;景观篇;其