某某年某开发东路地块前期定位与投资分析.pptx

扬州开发东路地块前期定位与投资分析前 言背景： 自从08年以来，地产经历了波峰到波低的强烈震荡，而且趋势愈演愈烈。我们认为： 房地产低迷阶段，投资风险是首要考虑因素，房地产代理公司竞争的核心转向为帮助房地产开发企业进行风险的控制，一个强大的地产运营合作团队是必不可少的。本案开发理念： 先以最低的开发成本启动项目运作，以最快速度回收投资成本，再以“零”成本经营后期项目，实现赢利。附注：我们的合作团队东南大学物业管理研究所;北京山鼎国际有限公司；杭州奥园生态美景观设计公司(日本PROSHUMA有限公司) ；第一章节 地块环境分析三湾公园本案扬州主要交通和用地规划图根据扬州区域划分，本案属于东部分区，因紧挨老城区，交通便利。东部分区规划为大型居民居住区，西靠古运河，东连京杭大运河，另外本案紧挨规划中的三湾公园，景观资源优越，为本项目增加了卖点。扬州区域划分图三湾公园本案今年来全国各地商品住宅均出现销售量大幅回落、价格逐步下滑的不利局面，下半年来受金融危机影响，国家为稳定经济陆续出台多项政策，扩大内需、保障经济增长宏观政策分析降低证券交易印花税：2008年4月24日下调证券交易印花税，证券交易印花税税率由3‰调整为1‰；2008年9月16日，对证券交易印花税政策进行调整，由现行双边征收改为单边征收，税率保持1‰。百日内五次降息：2008年9月16日、2008年10月15日、2008年10月30日、2008年11月27日、2008年12月23日今年连续5次下调金融机构人民币存贷款基准利率，目前一年期存款基准利率下调至2.25%；一年期贷款基准利率下调至5.31%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。 5年以上公积金贷款利率为3.87% 减免契税和首付比例：2008年10月22日，国家财政部出台新政，11月1日起对于第一次购房面积低于90平方米，可以享受住房契税税率降至1%、首付2成、利率最高享受30%的优惠。金融政策中央救市政策国十条：11月9日国务院出台了十大扩大内需的政策。此次政策的核心仍然是通过中央政府对基础设施的大规模投资（4万亿），来拉动需求的增长，进而刺激经济的发展。扩大内需政策各地地方政策保障楼市发展着重在于减税、货币补贴及提高公积金贷款金额等政策，目前来看，这些政策的出台对刚性需求产生了一定的促进作用。6月：成都契税减免以及财政补贴、可异地申请住房公积金按揭贷款；公积金贷款优惠措施：公积金贷款首付可两成，贷款最高额度至30万元，贷款最长期至30年。经适房全面推行货币补贴方式、多项房地产税费减免或延迟收取；二手房交易综合税1.1%，公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；7月：长沙福州：单套建筑面积小于等于140平方米、且单套成交价格小于等于7000元/平方米的商品住宅，可获契税减半征收等相关税收优惠政策 、调整公积金贷款规定； 重庆：小于等于90平方米普通商品房免征契税、二手房交易综合税1.1%.购买二手普通商品房，符合一定条件者，相关税收给予财政全额补贴；河南：公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年、首套商品房购买者可获房贷利率优惠 、省内购房，可异地申请住房公积金贷款 。8月：福州、重庆、河南常州：取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制、开放住房公积金异地贷款 、实行商业贷款转住房公积金贷款政策；西安：对购房客户按购房款总款给予一定比例的财政补贴，分1.5%、1%、0.5%三个等级 、房产企业城市基础设施配套费减免35元/平方米；9月：常州、西安杭州：住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元 、职工购买商品房首付款比例由30%降低至20% 、实行购买商品房契税、印花税补贴等24条新政 ；上海：对个人销售或购买住房暂免征收印花税、购买自住普通住房的住房公积金贷款最低首付比例调整至20%、对第一次购买自住普通住房的家庭，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元等14条新政 。 10月：杭州、上海、苏州11月：北京北京：11月5日，北京出台公积金贷款新政，最高贷款可达80万元。中央：个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。12月：中央扬州：我市从2009年元旦起正式取消“一房一价”核价制度。各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，定价权“下放”给企业。 12月：扬州从房地产发展趋势看，房地产市场周期波动非常明显，08年市场进入盘整期，各项政策频出，房地产需求得到明显控制。扬州楼市走势分