江苏通力太仓人民北路项目定位方略_123PPT_XXXX年.pptx

通力太仓人民北路项目定位方略; ;;太仓区域认知;人口认知;经济发展认知;产业发展认知;产业分布认知;城市规划认知;市场环境研判;市场环境研判;市场环境研判;市场环境研判;;开发商：太仓市城市建设投资集团有限公司 占地面积：12926 ㎡ 建筑面积：45925㎡ 容积率：2.48 项目定位：太仓市首席数码广场,将划分为音像文化、数码办公、精品小数码、数码淘宝和数码广场等五大区域,汇集数码产品的批发、零售、体验、维修等业态。 户数：总户数281户，其中住宅90户，商业191户。 面积户型：项目的面积最小的9㎡，最大的700多㎡，主力面积在30—70㎡。 销售价格：项目整体均价23000元/㎡。其中内街1-3层商铺每层、每间分开销售，均价21000元/㎡（1F28000，2F20000，3F16000）；外街1-3层整体销售，均价25000元/㎡(共5套）。 销售率：商铺，8%（191套销售16套）；住宅未开始销售。;开发商：凯丰置业有限公司 代理商：英国第一太平戴维斯 占地面积：28000㎡ 建筑面积：14万㎡ 容积率：5 项目具体业态分布： 酒店主楼18层，建筑面积约2万㎡ ，项目已与洲际酒店集团签订管理合同； 商业裙房（餐饮、娱乐、休闲、健身配套设施）约3万㎡ ，地上1-3层，以外廊式店铺为主，内有通长流线型的内街两条，在中心汇集到椭圆形的广场； 沿人民路的写字楼为17层点式高层，总建筑面积约2万㎡ ，届时将成为太仓首座达到5A甲级标准的纯写字楼； 沿盐铁塘东侧的酒店式公寓共30层，约3万㎡左右，为精装修的酒店式公寓，面积54-80㎡； 销售价格：酒店式公寓9500元/㎡（2010年6月份实际成交均价9332元/㎡）；地上1-3层商业可分割销售，目前1F暂只租不售，2F销售均价31000元/㎡左右，3F大板块整体销售。 销售率：50%（酒店式公寓），总591套（在售461套，其中还有近200套未推），去化232套。;开发商：苏州国信集团东源建设投资有限公司 占地面积：8452㎡ 建筑面积：43788.8万㎡ 容积率：4.15 项目具体业态分布： 精装修酒店式公寓，楼宇访客可视对讲、报警系统酒店式公寓自13层以上全部5米挑高，光纤网路连接到户、智能化综合服务平台、先进的监控防盗系统、一卡通电梯门禁联动???停车场管理系统以及多媒体信息系统，将打造一流的智能化安全社区。 商业面积从30～150平方米，首层商铺挑高达4.5米 甲级商务写字楼高效节能，商务办公光纤的介入，千兆到楼，百兆到户。首层4.5米挑高大堂空间，彰显商务风范。外立面以轻钢玻璃配以米色石材，装修标准上LOW-E健康节能玻璃等的选用。 销售价格：商业1-2F价格在20000元/㎡左右，3F单独整体销售。酒店式公寓8000元/㎡左右（3.1标准层），酒店式公寓9500元/㎡左右（5米挑高）；办公6500元/㎡左右（2010年6月份实际成交均价6200元/㎡）。 销售率：37%（酒店式公寓），总275套，去化102套。 5%（办公），总147套，去化8套。;太仓商业市场总结分析： 办公 太仓市场办公产品去化速度慢，市场整体销售价格始终处于低价位运行，且各项目的价格差异性很小。 酒店式公寓 基本上都是带装修销售，配以豪华的入户大堂，高端的物业管理以提升卖点及附加价值； 小面积低总价的去化快，挑高产品接受度高； 作为比较典型的投资型产品，投资客对地段的关注度高，对价格非常敏感，因此对价格预期过高或是上调幅度过快，都将直接导致销售速度及回款过慢。 商业 价格水平预期普遍偏高，特别是在2、3层的价格上表现明显，且楼层差价制定十分不合理； 基本都是1-3层的商业格局，但都采取1-2层捆绑销售及3层独立整体或大板块分开销售的方式，直接1-3层整体销售市场接受度低，很难去化； 各商业项目虽说都有主题定位、概念包装，但都不切合实际，最终落位时偏差太大。;;项目概况;项目概况;项目概况;项目概况;SWOT;;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;影响因素;项目定位;根据以上市场比较法同理推出 项目沿南面1-2层内街商业 整体均价：22000元/㎡。 其中： 一层均价约29000元/平方米； 二层均价约15000元/平方米；;项目定位;项目定位;影响因素;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策略;营销策