济南市天泰太阳树商业地产项目整合推广策划方案.pptx

天泰·太阳树2005整 合 推 广 CANDO·太阳树项目服务组目录解析篇策略篇创意篇执行篇解析篇市场分析项目分析客群分析市场分析市场分析之“政策” 根据七部委稳定房价的举措，“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主”，并“着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。山东省国土资源厅土地利用管理处处长刘祥元表示，在土地资源紧缺的同时，我们的土地利用又存在严重的浪费低效现象，比较切实可行的办法是走节约高效开发土地的路子。济南市将运用税收等经济手段，加强对投机性和投资性购房等房地产交易行为的管理和调控。济政办规定开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金（订金）及预付款。核心语汇供应调整/节约开发/调控投资/交易监管“政策”之下国家金融政策和土地限制政策的出台，虽然在一定程度上抑制投资性需求和开发，但是不会对自用性需求造成太大的影响，因此，大量需求会促使房地产价格持续的上涨，稳中带涨；另外，高档房开发比例的增加也将会使房价整体上涨。产品、户型、景观及社区的配套开发将是未来开发的核心竞力。目前济南房地产进入产品竞争阶段，各个楼盘重视产品品质的塑造，另外许多房地产开发企业也开始通过政府、教育、品牌等资源的整合来推动产品品质的不断提高。国内外的炒房者受阻长三角等热点区域后，极有可能转向二三线城市；山东半岛对各种人才的吸引力增强使外来购房者增多。核心语汇房价上涨/品质竞争/外来投资结 论济南市走节能、省地开发之路的高端地产项目将受到外来投资客的青睐，但交易手段应慎之又慎。市场分析之“南城”南控：济南市南部山区是城市向南发展的屏障，是承受大气降水的入渗 补给、河床渗漏集中补给和孔隙水补给的主要区域，是城市地下 水的命脉所在。南部山区具有丰富的自然景观，是风景旅游区和 城市森林公园建设保护的重点区域。生态环境敏感脆弱，一旦遭 受破坏将产生不可逆转的后果，故应严格控制城市向南发展，将 南部山区作为城市重点生态保护区。山城：济南市南部将营造“山”的城市，形成山在城中，城周有山，山林景 观融合的城区。该区以高档居住、体育和物流为主要功能，低强 度、低密度开发。旅游：济南南部山区旅游公路网将济南南部山区的几大旅游景区连接起 来，带动了济南市及周边地区的经济发展。环境：该地区是济南的风景名胜地区，高山较多，且山体植被较好，使 得本地区环境清洁，空气清新，是济南市适于居住的环境最好的 地区之一。 核心语汇生态保护区/低密度开发/旅游公路网/养生之处结 论项目位于济南市的绝版地段，优越的自然环境、一直以来的“南贵”生活习惯，“高尚风景居住区”的区位价值为项目独树一帜的内在品质提供了绝佳的外在支撑。市场分析之“竞品”区域版块项目舜耕路阳光舜城、银丰山庄、伟东新都建设路如意苑、龙力天润苑、世纪佳园、阳光１００国际新城 英雄山路齐鲁·骏园、泉景四季花园、亚圣家园如环山路永大清华园 郎茂山山景·明珠花园 、卧龙花园目光聚焦舜耕路版块阳光舜城 / 银丰山庄 / 伟东新都阳光舜城定位——现代之城 / 文化之城 / 智能之城建筑体量：280万平米价 格：4000元/平米——8000元/平米建筑形式：几乎涵盖所有的建筑形式业态，有少量的 高端住宅，大部分为板式小高层与多层。绿 化 率：66．2％规划设计：英国威·阿特金斯公司和中国城市规划设计研究院 装 修：全装修配套设施：完备的市政配套荣 誉：“中国健康住区”银丰山庄二期定位——国际山水豪宅建筑体量：15万平米价 格：5000元/平米(均价)建筑形式：多层，小高层，商务办公楼 绿 化 率：40％装 修：全装修户 型：130平米——170平米配套设施：商业/商务/娱乐/运动推广口号：“观山 观水 观天下”“纯粹的山居生活”伟东新都二期定位——泉城的后花园建筑体量：103万平米价 格：3900元/平米——4800元/平米建筑形式：小高层绿 化 率：40％容 积 率：2.04园林设计：贝尔高林 装 修：全装修配套设施：市政大配套荣 誉：“中国城市住宅十大风尚名盘”结论由于此区域内项目在规划/设计/自然环境/社区配套等物理层面都很扎实；所以各项目卖点诉求均停留在山景/园林/小区服务等整体规划层面，未涉及到具体产品特征。各项目与本项目高科技手段缔造的“内在舒适”属性相比，终端产品层面不具备任何竞争能力。项目分析项目勾勒位置阳光舜城南端土屋庄，紧邻中华女子学院南校区 交通从小区经舜耕路到达泉城广场开车仅需20分钟 规划设计五合国际周边配套学校、医院、商业及购物环境社区配套商业中心、健身中心、邮政所等开发周