标杆地产住宅产品标准化管理.pptx

房地产标杆讲坛：;;;万科91年上市后，累计从资本市场完成融资251亿元，其中股权融资（包括可转债，不包括上市融资1.6亿元）192亿元，公司债融资59亿元 截止至09年底，万科累计实现股权融资额相当于当期集团净资产的42%;然而，随着越来越多的房地产企业实现上市，领先企业在融资渠道方面的核心竞争力也将被进一步削弱;然而，随着越来越多的房地产企业实现上市，领先企业在融资渠道方面的核心竞争力也将被进一步削弱;必须建立一套基于客户需求理解的业务体系;产品线系统性建设 始从2002年的“神奇数列”;1、证券投资者的传奇；--融资 2、客户眼中完美产品的缔造者；--持续创新能力 3、同行的榜样；--模式创新 4、政府眼中遵纪守法的代表；--土地获取、运营效率 5、员工眼中完美的雇主；--人才质量和数量;意大利商人兼数学家列奥纳多·斐波那契在其 1202 年出版的《算经》里提出一个问题;;斐波那契数列 (Fibonacci series) 1、1、2、3、5、8、13、21、34、55、89、144…;万科净利润变化图（亿元）;增长;万科希望在保持高速成长的同时，追求有质量增长;一个案例--;;从全球、先进行业、优秀同行出发;1、快速消费品;2、美国（帕尔迪）PULTE;3、日本东京建屋;4、地产行业案例——丰田、雅居乐;;必须从前瞻性的客户研究出发;1、婴儿潮理论体系，“家庭生命周期”成为研究主轴;细分不同生命周期，产生不同需求;年龄(06年);3、不同生命周期、不同支付能力，产生不同的购买动机;;价值纬度;万科如何认知土地和产品？;客户从地理位置、周边配套、小区配套及房屋产品四个维度认知住宅产品; “独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。”;G 市区土地;;金色系列指位于城市中心的住宅，客户可以享受成熟便捷的城市生活;城花系列指位于城市近郊的住宅，客户可以享受“离尘不离城”的郊区生活;四季系列指位于城市郊区的住宅，虽然住宅周边配套不十分成熟，但具有“低总价”的优惠;不同产品系列对应不同的客户价值;细化土地属性，初步建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架;土地属性的研究与借鉴—城市发展理论和城市群发展趋势;G系列;客户、土地、产?? 对应形成万科式的品类管理;;;;;;;;品类规划结果---- 八大品类描述大表