某房地产豪宅营销策略讲义课件.pptx

致盈丰地产湖景壹号湖景壹号营销策略－向广告公司传达世联地产2006年12月5日我们的机会政府限制别墅用地，别墅愈加稀缺。市场上类别墅（双拼、联排、叠加）风行，独栋非常罕有横岗湖是公认生态豪宅片区。海逸豪庭和加州阳光别墅已基本销售完毕，观山碧水别墅不多。本项目是横岗湖片区唯一在售大规模别墅楼盘房地产市场持续火爆、价格不断攀升。深圳土地稀缺，深圳人北上东莞、惠州置业，青睐有先天资源的高端项目我们的优势城市中央的别墅－距厚街镇中心5分钟车程。横岗湖片区最大规模纯独栋别墅盘。占据横岗湖最佳地段，拥有最佳景观面，湖岸线长达1800米。国际级的规划（坡地布局、一湖九溪，人工湖、沙滩泳池、湖滨公园、湖心岛）巅峰级的产品－－大别墅、大花园。巅峰级配套－国际商业街区、国际幼儿园、五星级会所、名牌学校巅峰级圈层－－财经巨亨，名流政要我们要克服的难点户型偏大－－480平米以下别墅占55％。480-1000平米别墅占45％。而厚街别墅85％为480平米以下。城区别墅85％在300平米以下。单价高，总价高－－预期销售单价2万元/平米。总价：650-2500万/套。销售速度快－－预期销售速度4-6套/月。东莞市场500万元以上别墅常规为0-1套/月。品牌声誉响－－项目声誉和发展商声誉名镇珠三角。项目市场定位珠三角首席顶尖豪宅！项目人群定位珠三角财富金字塔顶尖人士！－－私人财产过亿者项目属性定位南中国首席湖畔“峰级别墅”项目营销策略体验营销为主导客户极致体验(感官体验、享受体验、身份体验……)展示价值为主线(通过精心设计，让客户充分感知产品全面价值）眼球经济为要点(通过强势新闻炒作，事件营销，使项目始终成为珠三角楼盘热点）封闭式高端客户营销为要诀(针对高端客户，营销中极度强调私密性、专享性，营造项目价值感）展示－－体验营销活动－－眼球经济宣传－－塑造价值展厅、餐会－－各地捕客样板房布点（暂定）36栋，480平米，中户型别墅典范25栋，530平米，大户型别墅典范02栋，800平米，超大户型别墅典范样板房装修风格建议项目目标客户群珠三角财富金字塔顶端人士客户群特征行业特征：生产型企业实体、贸易、物流、酒店行业职业特征：大型企业董事长、总经理个性特征：好面子，喜受人尊敬，在圈层内自觉成为领袖喜欢的别墅样板房类型：尊荣、豪奢、金碧辉煌舒适、阔绰景观视野佳根据客户特征，我们建议下列样板房装修风格风格1：王者豪华型建议用在02栋，湖畔超大型样板房关键词：豪奢、尊荣风格1：王者豪华型风格2：雍容博大型建议用在02栋，湖畔超大型样板房关键词：阔绰、富丽风格3：欧洲宫廷式建议用在25栋，大户型样板房关键词：舒适、洋派风格4：古式典雅型建议用在25栋，大户型样板房关键词：东方神韵、豪门大宅风格5：摩纳哥风情建议用在36栋，中户型样板房关键词：璀璨、诱惑风格6：幽静内敛型建议用在36栋，中户型样板房关键词：幽静、典雅看楼路线及包装建议看楼路线图主入口会所中央大道样板房1样板房2样板房3小会所湖畔栈道主入口项目主入口应该气势恢弘，有标志性建筑或私家林荫道，形成归家的仪式感会所会所应该金碧辉煌，体现顶级别墅住区的生活品质。样板房样板房精致典雅，别墅和园林融为一体。要求：三套样板房需把园林做足，以软性铺装，立体绿化为主。中央大道中央大道气魄恢弘，直通湖面，展现领袖大盘气势。二期用地（荔枝林）用围板挡住。沙滩泳池沙滩泳池面积广阔，有标志性灯塔，环绕池边布置休闲设施小会所小会所主要展现休憩、观景、交流、服务功能。湖畔栈道湖畔栈道优美动人，揽湖光美景无限大会所功能布局及装修建议大会所功能布局大会所现在用一层的一半空间做销售中心，为了更好地接待客户，体现顶级豪宅气度，建议对现有布局做一些调整补充。原接待台放大，背后为大型背景墙原为材料展示区，因景观好，调整为洽谈区原规划为沙盘，现在仍为沙盘区，包括片区模型和项目模型洽谈区原为会议室，改为律师室水吧沙盘律师室原规划为接待台，改为水吧接待台VIP房原规划为律师房，建议该为VIP房分户模型区影音室休息室、深度洽谈室原规划为桌球室，此处较安静，建议为影音室原规划为健身房，因此处有景观，建议为休息室或深度洽谈室原规划为洽谈区和水吧，调整为分户模型区材料区接待台接待台美观漂亮，销售人员列队整齐接待客户。沙盘区沙盘区气势恢弘（含横岗湖区域模型、项目模型）水吧水吧亲切宜人，提供品牌饮品。分户模型区分户模型精致闪亮。休息区舒适宜人。洽谈区洽谈区舒适宜人，可看到窗外景观休息室、深度洽谈室深度洽谈室豪华、安静、高贵。影音室影音室安静宏阔，进行项目资讯灌输。会所装修风格项目属性：东莞首席豪宅！所以会所装修应尊荣豪华，体现顶级豪宅的风范和档次。门僮侍立大门璀璨辉煌内部装修金碧辉煌，以暖色系为主细节的处理华贵高雅走廊扶梯贵宾接待室小会所功能布局及装修建议小会所：顶级生态