某集团济源项目营销策划报告.pptx

泰宏集团济源项目营销策划报告 盛励机构 谨呈 2011.6 目录 Contents 一、城市篇二、市场篇三、竞争篇四、产品篇五、营销篇六、推广篇一、城市篇历史 10年完成“撤县建市”——升格“省辖市”两级跳1988年，撤县建市；1997年，升格省辖市；2003年，被列为河南省中原城市群率先崛起的九个城市之一；2005年，全省首批五个城乡一体化试点城市之一；省委、省政府对济源寄予厚望，体制支持是城市发展的独特机遇！经济 GDP连年高速增长，经济规模上升期城市郑州洛阳焦作南阳济源2010年GDP4000亿2380亿1309亿2065亿343亿2010年人均GDP5400036000380001900050200河南18个地级市，济源GDP排名末位，增速靠前，人均GDP排名全省第二。新兴工业城市经济规模快速发展特征明显！产业 铅锌、钢铁、能源、化工、建材六大支柱产业2010年铅产量720759吨，占全国16.7%2010年白银产量1325883千克，占全国11.41%2010年锌产量233071吨，占全国4.34%钢材产量占全国0.35%焦炭产量占全国0.66%火电发电占全国0.5%…… ……济源是河南省重要的煤化工基地，全国重要的铅锌工业基地、电力能源基地、矿用机电产业基地。诸多支柱产业，势必催生城市财富群体！地形 境内80%土地为丘陵山区，集约型用地指标200520102020指标属性城乡建设用地规模 15105.2615705.2617005.26约束性中心城区面积3321.3739004301.37约束性中心城区人口22万30万43万规划性土地利用的主要调控指标表 （单位：公顷）城市土地稀缺，建设用地规模约束性强。人口 全省唯一直管镇的地级市，人口规模递增缓慢指标2007200820092010常住人口（人）677700682500683700684900户籍人口（人）675300681100682600683300出生率（%）9.72‰10.4‰8.9‰9.97‰死亡率（%）4.55‰5.39‰4.39‰5.17‰自然增长率（%）5.17‰5.01‰4.64‰5.29‰到2020年，人口自然增长率控制在6‰以内，总人口控制在76万以内。从常住人口与户籍人口对比可以看出，济源非外来迁移城市。城市人口基数小，增长慢，一定程度上制约了城市房地产的发展。发展 城镇一体化高速发展，中心城区购房人群分流 城乡客运一体化 城乡户籍一体化 全民医保 社会养老保险体制 居民最低生活保障制度 人口向城镇集中 城中村改造乡镇居民，可充分享受到城市教育、医疗、住房保障乡镇居民作为购买商品住房补充群体之一，被高度分流！小结诸多支柱产业势必催生城市财富群体中心城区人口导入力度较弱，导致中高端客群争抢激烈土地集约型开发，导致城市房地产开发容积率偏高，舒适度受限城市二、市场篇城市房地产规模化、产业化乏力土地成交面积（万/㎡）完成开发面积（万/㎡）086.212.40939.526.171019.0225.47城市依靠工业兴市，房地产开发占比重低。土地成交、完成开发面积均非常有限。城市购房客群争抢不在于市场供应量超大，而在于优质客群基数偏小。城中村改造、新区开发两大主流模式老城区以城中村改造为主要开发模式，近几年影响较大的项目有建业·森林半岛、蓝钻帝景、喜洋洋小区等，规模均不大。新城区以中高端规模商品住宅开发为主要模式，楼盘规模较大，产品规划、开发品牌、整合推广都表现出来了较高的水平。济源房地产已逐渐步入新区开发模式。开发规模、开发品质、品牌影响、整合推广均代表了城市房地产市场的发展程度。2008年始，房地产市场开始呈现供过于求局面根据走访与数据调研：济源房地产市场2005年步入快速发展期，楼盘数量逐渐增多，但仍处于供不应求局面。随着2005-2007开发的积累，市场竣工量陡增，城市房地产市场开始步入供过于求的局面。2009年至今，济源房地产市场处于自我调整期，主要是两个方面的调整。一是量的调整，各楼盘根据市场行情酌情放量，使得供求关系渐趋平稳。二是质的调整，市场逐渐出现叠加、联排等物业形态，以满足高端市场需求。城市房地产市场，年均价格涨幅明显市场均价（元/㎡）年度涨幅2006160014%2007210026%200823009.5%2009260013%2010320023%2011360012.8%2011年上半年房地产市场均价3600元/㎡。而新区报价已达3900元/㎡左右。由此也可以看出，房地产开发热点向新区转移。城市房地产价格一直维持良性增长！去化速度对开发品牌依赖度高楼盘推盘量成交价格前次开盘时间本次开盘时间销售周期去化率建业一号城邦453套3850元/㎡2010.8.82011.5.1510个月90%泉水湾144套3100元/㎡201