某房地产项目营销战略与策略.pptx

众鑫地产南昌项目营销战略与策略;报告结构思路;项目基本情况——老城中心区边缘，高容积率中大规模综合开发项目;项目所在区域——项目临近的洪城市场形象差，客户现有心理认知度低，朝阳洲则具有老城区的良好形象;项目周边环境——周边环境较差，市政工程的改造不可能在项目前期完成，导致前期现场展示无法到位;报告结构思路;;项目本体之规划篇——最终报批方案达到较高水平，是一个较具有市场竞争力的价值最大化方案;项目本体之外型篇——新古典主义风格加上高档典雅的立面提升项目整体品质感;市政绿化带;项目本体之户型篇——90/40的各类产品线户型面积分配基本与市场主流一致，局部控制面积，应对风险能力增强;项目本体之户型篇——产品多处亮点（储物间，露台赠送，紧凑型功能房等）迎合市场主力客户群体需求，均好性产品加上局部亮点应对市场竞争;项目本体研判总结;报告结构思路;中心区;7月-10月初楼市持续疯涨，南昌市场涨幅普遍在500-1000元左右，远超以往历史记录;南昌后市展望：近期由于新政影响，市场进入盘整期，但从长远来看，由于有良好基本支撑面，未来价格将保持平稳发展势头;1.44万㎡;皇冠国际为区域内标杆项目，星河国际产品与本项目无冲突，项目上市期间区域内竞争不强;红谷滩、青山湖和象湖南板块未来主要供应楼盘一览;由于区域价值差异性大，区域外的竞争以替代性竞争为主;项目面临竞争环境的启示;报告结构思路;开发商目标;报告结构思路;;由于市场大势好，楼盘销售火爆，造成市场营销意识不强，整体呈粗放式营销;市场调研结果表明，目前南昌中高端项目营销的常用渠道如下表所示：;报纸是最有效并被广泛接受的推广渠道，电视、电台受众面相对窄，难以聚焦，且效果一般;车体广告虽不是主要的宣传渠道，但实际效果不错，当前设计水平还有较大提升空间;户外广告牌作用显著，重点地段一牌难求，市场现有设计制作水平良莠不齐;活动营销较普遍，水平较高，客户更接受参与度较高，有实际优惠的活动;售楼处是展示楼盘品质最重要的元素——大部分楼盘售楼处包装较简陋，不利于形象的展示，少数中高端楼盘重点打造，促进销售效果明显;前期园林、样板房等展示区逐渐受到重视，特别是城郊大盘的实景展示很多达到了较高水平;大部分楼盘展示及导示系统设计水平较低，细节处理不到位，品牌开发商相对更注重细节，精细化程度高;工地现场包装大多较凌乱、粗糙，破坏项目整体形象，楼体广告功能没有得到充分发挥，少数项目水平较高;一些大型外地品牌开发商将客户会的形式带入南昌，但本地客户维护更多靠口碑传播;一年两次房交会进入审美疲劳期，直接效果不明显，但基本还是项目向市场传达声音的重要渠道;南昌市场营销现状总结（一） 　　　　　;南昌市场营销现状总结（二） 　　　　;;市场典型营销案例选取原则;基 本 信 息;;前期宣传投入力度较大，短期内多渠道大量投入，“江中主打江西首个巨型MALL ”，造成市场轰动效果;营销活动——通过各类推广活动与概念炒作，结合品牌影响力，聚拢人气，奠定市场影响力;售楼处、现场展示效果突出，形成良好的市场口碑，对销售的促进作用非常明显;江中紫金城营销案例启示总结;南昌典型营销案例（二）——世纪风情;;营销亮点——园林和样板房展示到位，成功吸引市场关注;营销活动——常规活动与媒体宣传主要在产品层面，影响层面较受局限;世纪风情营销案例启示总结;南昌典型营销案例（三）——恒茂国际都会;圈层营销，营造业主尊贵的身份感，产品受到老客户追捧;国际都会延续恒茂一贯热销局面，开盘三小时即售罄;恒茂国际都会营销案例启示总结;南昌典型营销案例（四）——绿湖豪城;活动营销——请来巨星捧场，并举行盛大的酒店奠基仪式，极大吸引人气;绿湖豪城营销案例启示总结;营销案例营销投入与市场影响的关系;南昌项目营销现状总结;;市场对我们的启示;报告结构思路;营销案例——合肥金地国际城;项目概况;;在没有任何工程园林展示的情况下，建造当地顶级水平的临时售楼处，充分宣扬理念;在无其它展示的情况下，围墙做到极致，成为传播高端产品形象的载体;;营销战略——形象领先，强势入市;推广主题鲜明而有冲击力，营造高档大盘的国际化形象;“中国红”与“高级灰”，色调鲜明，反差强烈，易于起势，高调占位;强势营销活动贯穿始终，持续轰动市场，在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现快速销售;;首次开盘前连续进行营销动作，以认筹方式和灵活利用时间差确定推盘数量并有效提价;06-03;案例营销的关键成功因素总结;案例对本项目的启示;报告结构思路;项目SWOT分析;营销战略的形成思路;高形象占位，重塑朝阳洲价值体系;在落实战略之前，我们必须首先提炼项目核心价值主张;本项目的核心客户为实力强劲的大市场老板，并带动其他重要客户的需求;;;;;引导型客户是本项目产品营销引导的首要目标群体，抓住他们是项目成功的关