沁雅花园营销报告.pptx

;顾问有限公司简介; 历经十年地产市场起伏风雨，参与五十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合泗洪市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。 ;;我司提供的全程服务内容 ;市场研究及定位 ;产品定位建议 ;整合推广策划 ;营销推广执行;销售计划与招商运作 ;全程销售服务及销售管理 ;营销推广部分;宗旨：快速销售，回笼资金，获取最大化销售利润;1;关于基地 About base;;规模：项目占地174亩，规划约1500户 交通：临近交通主干道，出行便捷 配套：周边配套齐全，医院、教育、超市、休闲等 产品：打造花园式生活居住空间 价格：低价入市，快速回笼资金 品牌：万诚置业的美誉度;关于片区 About area;;;区域竞争;城市花园;中正苑小区 基本资料： 位于江苏省泗洪县青阳北路，物业类型：沿街商铺、多层住宅。 定位语： 行政·教育旁首席生态小区 技术经济指标： 总建面积约3.6万平米，总户数约320户。面积区间为100-140平米;洪中清华园 基本资料： 项目位于洪中北大门处，物业类型为7栋商住楼、4栋住宅楼组成。 技术经济指标 总建筑面积约2.8万平米，总户数约270户，面积区间为105-120平米。 主广告语： 我家在洪中，洪中是我家 在城市行走——为读书声而停留 ;? 兰天吉祥苑 基本资料 ： 项目位于山河中路，青阳镇政府、儿童医院对面。泗洪最好的幼儿园、实验小学、中学、医院、超市、公园等多种生活配套设施环绕四周。物业类型为 小区内铺、多层住宅 相关指标： 面积区间为106-120平米，总户数约为60户 项目卖点： 价格较低;百星花园 基本资料： 项目位于青阳北路中医院北侧 ，物业类型为商铺、多层住宅。 技术经济指标：? 建筑面积约9万平米，总户数约800户，面积区间为75-116平米 主广告语： 政府北移，新规划前景好 ?项目卖点： 政府和行政单位北移，新规划、前景好。四面环路，市场设有四个大门、交通便利，有地下停车库和仓库，人性化设计，经营方便。周围邻近学校、医院，消费群体庞大。;区域竞争楼盘显示： 1、传播点/依次为地段、景观、规模，主要是强调地段论 2、建筑风格/大多为现代简约风??，除城市花园外，外立面用色同质化严重 3、推广手法/略为单一，缺少创新，多为工地围墙，宣传单页、户外大牌等常见宣传媒体 4、售楼处包装过于简单 5、规模较小，小区总户数多为1000户以下，无法形成社区整体氛围 6、户型面积区间在75-140平米之间，从销售去化来看，去化速度相对缓慢 ;目前区域在售楼盘档次较低，客户对楼盘认知停留在满足使用功能方面，绝大多数未关注到小区环境、相关配套与小区档次所带来的身份及生活方式的改变。;;思考四：“沁雅花园”在之间扮演什么角色？;2;;区域形象升华;;;;;关 于 客 户 A bout clientele;Ⅰ.客户——区域客户分解 ;3.以收入界定客户层（家庭年收入）;5.置业次数界定客户层;Ⅰ.客户——客户群属性 ;;关 于 产品 A bout product;区域市场产品状况：;;;;;;;;关于推广 About promotion ;;先了解泗洪人买房看什么？;认为，推广不是媒体的重复堆砌，而是合理有机的媒体组合产生的良好反映;先了解我们的客户在哪里？;第一阶段 准备期 第二阶段 爆破期 第三阶段 积累期 第四阶段 开盘期; 从项目伊始就将项目高品质的形象植入人心，为后期项目的推广埋下伏笔；;准备期;准备期;第一阶段 准备期 第二阶段 爆破期 第三阶段 积累期 第四阶段 开盘期;阶段目的;周期 06年8月-06年9月上旬 阶段策略 项目强势登场，9月初联合学校及政府举办大型庆祝教师节活动，同时配合免费礼品的大动作，迅速的引起市场全面的关注，打造本案在泗洪县的知名度。 同期推出“幸福城”会员联盟，针对会员推出优先选房，联盟商家，购房咨询等多种服务，凸现项目先人一步的开发理念，卖服务胜过卖产品。;诉求主题 “一起憧憬我们的幸福家园—幸福会员全城征寻中” 媒体策略 9月初在原有基础上于中心人流较大的位置及现场工地各再发布1块户外大牌； 配合活动发布电视新闻、软文、硬广等点式媒体扩大影响；;发展商配合 现场接待中心9月初包装完毕并交付，打造 泗洪首个主题性售楼处； 保安及物业管理人员进场服务； 模型、楼书等宣传物料到位； 价格策略 对外报价约1400元/平方米；;第一阶段 准备期 第二阶段 爆破期 第三阶段 积累期 第四阶段 开盘期;阶段目的;周期 06年9月下旬 阶段策略 举办产品说明会，再次打造泗洪首席，万诚地产以诚信公开的形象强势亮相，再次引起全城关注。 同时，推出“价格竞猜，大奖全城送。营造本案市场的差异