某项目发展策略建议.pptx

阳光水岸项目发展策略建议2010年5月楔子 从07年到08年，从09年到10年情形是异常的相似从房价疯狂拉升，到地王层出不穷再到调控不断，市场萎缩但不同的是2010，调控更猛烈2010，阳光水岸即将面世2010，我们该如何作为？背景分析市场分析项目定位 产品建议 运营策略本篇报告提纲1背景分析使项目价值策略、机会策略，落地项目简析──高端素质，地王压力位置用途占地面积建筑面积容积率建筑密度绿化率楼面价盛泽大道东，乌桥北住宅29915㎡71737㎡2.410%40%2360元/㎡售价需达到5000元/㎡甚至以上才有利润空间高端素质──项目三面环水，且属面湖，建筑密度低，绿化率高，这些都使本案具备走高端路线的素质地王压力──本项目的楼面价达到2360元/平米，是盛泽地价最高的项目,这将倒逼项目必须达到一定“高度”，才有利润空间君悦半岛5300元/㎡皇家领誉5300元/㎡新华花园5100元/㎡翡翠半岛5400元/㎡锦盛苑5300元/㎡市场价格水平──目前市场单价集中在5300元/㎡左右，为项目发展带来价格瓶颈从市场整体价格水平看，目前价格比较集中，相皇家领誉这样产品突出的项目也难以突破市场独立定价，说明项目互相之间的价格影响较大，难以拉开差距，这点特征将给本案发展带来价格瓶颈本案未来镇政府盛泽镇老城区及东方丝绸市场盛泽镇未来CBD中心（新城区）城镇发展方向盛泽镇产业基地区域背景──城镇向西发展，本案偏离中心及城镇发展方向城市发展方向对房地产项目的开发影响非常大，尤其在三线城市及城镇，一旦缺乏政府规划支撑，将会带来非常大的操盘难度政策简析──三管齐下，调控愈演愈烈大型金融机构存款储备金率变化趋势1、存款储备金率连续上调──市场流动性日益趋紧2010年以来，中央银行连续3次上调存款储备金率，目前达到17%，已经快逼近历史高点17.5%，今年三次调整后市场冻结流动性近万亿。2、提高开发商拿地首付比例──降低开发商资金杠杆作用2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。近期部分政策汇集4月15日国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 4月15日国务院：部分热点地区可停止第三条住房贷款4月21日银监会：二套房认定以家庭为单位，即认房，也认贷5月1日北京：一个家庭限新购一套商品房住宅3、房贷政策调整──投资性甚至部分改善型需求被逼出市场2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 市场反应──反应迅速，一线、二线城市成交量急剧收缩调控后4个一线城市首周成交反应调控以后苏州楼市住宅成交量统计09年各地楼市成交异常火爆，而火爆背后的主要推手便是投资，各种不同途径反应，投资类购房需求约占市场30-80%，新政出台以后这部分需求将迅速从市场消失。业界担心，新政“殃及无辜”，改善型需求也因此推迟购房计划，市场需求一时急剧收缩政策对比──此次调控力度超07年 内容上更为严厉07年9.27新政现在政策90平米以上首套房首付比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款90平米以上首套房首付比例不低于30%；购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对房地产价格上涨过快的城市或地区，首付比例由20%提升至30%；异地购房：无 执行力度上更坚决此前二套房关于首付40%和利率1.1倍的限制并为严格执行，许多二套房购买者通过关系仍然享受首付30%及利率7折的优惠，政策形同虚设，此此严格限定二套房是以家庭为单位，且认房又认贷，较少政策盲区；本次政策14日首次出台后，16日工行便首先宣布将严格执行差别化信贷政策，至19日包括四大行在内的大多银行已经严格按照新规执行，同时暂停了三套房的贷款审批，在执行上“动真格”。历史周期性借鉴----03年至今，信贷政策共经历了6次转变期，转变期一般在14个月左右房屋销售价格指数走势与信贷政策变化10年4月，90平米以上首套房首付30%；二套房50%利率1.1倍；三套房限制05年3月，个别城市首付30%，取消贷款优惠利率07年9月，二套房首付40%，利率基准利率1.1倍03年