某项目整合定位报告.ppt

中信青剑湖项目整合定位报告;1、如何顺应城市的发展，赋予区域时代性形象，引发市场关注？ 2、如何利用板块资源，打造独特的区域优势，形成有效的市场区隔？ 3、如何整合项目资源，建立强有力的品牌力，占领区域市场龙头地位？ 4、如何利用产品资源，营造项目的品质和个性，获取目标客户的认同？ 5、如何在产品利益基础之上，通过营销运作达到项目利益最大化？;中信青剑湖项目战略操盘步骤：;壹、项目发展定位建议;项目属性界定;1、项目区位：位于园区北部，青剑湖板块，紧靠阳澄湖度假区;;3、区位自然资源：拥有天然生态湖与人工城市内湖的双重核心资源;4、生活配套：区域内多项配套设施在建，未来生活便捷，同时休闲公园的建成也提升了项目的价值;5、地块指标：项目属于组团划分明显的低密度、规模性住宅用地;6、地块现状及四至：地势平坦，无附属建筑物，可塑性较强，但市政道路将地块四分，影响社区整体性;在地块价值方面，显而易见的是1、23、4。 在不利因素的影响中，由于高速铁路距离地块较远，对1、3地块和2、4地块的影响程度大致相同，可不做比较考虑。 在1号和2号地块的对比中，1号地块相对于2地块而言位于主干道尽头的交叉口，车流量相对较少，私密性优于2号地块。在其他资源的比较在景观资源中，1号地块紧邻北侧的高尔夫球场，资源优势略优于2号。此外2号地块紧邻南侧鼎新项目，在周边环境控制上，1地块优于2地块。12。 在3、4号地块的对比中，在景观资源中，3号地块由于更为邻近北侧的高尔夫球场，资源略高于4号地块。在不利因素比较中，4号由于邻近东南侧的移动信号塔，不利因素较为明显。34。 ;8、项目属性界定：园区北部新兴区域，生态资源丰富，是坐拥新双湖板块最佳地段的低密度规模性住宅项目;项目属性界定;项目核心问题点1;项目属性界定;;;3、项目所在板块地位：青剑湖、独墅湖是园区向南北两个方向发展的重点区域，两大板块内的资源型低密度产品未来竞争势必激烈;;;;项目核心问题点1;项目属性界定;1、经济环境：国内经济回暖迹象持续增强，全年保八已无悬念，但经济环境尚不明朗，通胀???期加强，外贸形势依然严峻。;2、政策环境：收紧银根，控制市场流动量，是在经济尚未稳固的首选货币政策，而近期加息的可能性却不大；保持财政策的适度宽松性，调整经济结构将是重点。;3、宏观走势预判：在国内和国际经济回升尚不稳固的前提下，国家对地产行业的态度应该是微调求平稳，而非打压，未来一年内，行业发展应该是理性和中观的态势;4、苏州市场运行：在经历了08年一整年的持续低迷后，苏州住宅市场09年呈井喷态势，市场供不应求，价格急剧回升;经历了07、08年大起大落后，园区住宅市场09年开始重回正轨，大量楼盘开始借此时机向市场推放存量，以快速去化回现，市场成交量也是一路上扬，供销比持续下降并最终跌破1至目前的0.3以下，市场已呈明显的供不应求态势。 随着成交量的走高，08年已是大幅下滑的园区住宅价格又开始抬头，一路上涨，呈现“量价齐升” 态势。;6、园区市场地位：09年园区住宅成交量一路上扬，一度占据苏州市场的近乎半壁江山，地位举足轻重；成交量领跑苏州各大区域，且成为苏州房价的高地;;8、园区客户演变研究：对于09年的客户市场而言，已经不再是首置型刚性需求持续解冻复苏的市场，而是改善型需求异军突起，牵动整个高端需求全线上扬的市场;项目核心问题点1;项目属性界定;项目核心问题点2;项目属性界定;1、竞争界定及评级：根据本项目辐射区域、对总价承受力和客户重叠程度确定本项目面临竞争区域;2、一级竞争板块深析：板块潜质巨大，未来竞争激烈，但板块内缺乏标杆性项目带动板块价值二次提升。;3、一级竞争板块（市场已有项目）：受销售档期的影响，在售别墅项目项目对本案竞争力较弱，在售公寓项目未来存在一定竞争力;4、一级竞争板块（公寓产品配比及去化）：首置型公寓产品占据绝对主力成为目前一级竞争板块的最大特点，凭借价格低去化较为理想;5、一级竞争板块（别墅产品配比及去化）：别墅产品以联排为主，其中联排别墅多为经济型，而独栋别墅体量则十分稀少，且以舒适型为主;6、一级竞争板块（储备用地项目）：储备用地项目用地指标相近，与本案将同档期面市，是本案未来最直接、最有力竞争项目，竞争形势严峻;7、一级竞争板块（产品户型）：公寓产品主打中小户型，面向园区首次置业的年轻一族，附加值有限；别墅亦以中小型经济别墅为主;8、一级竞争板块（建筑风格）：从公寓到别墅建筑风格多样化，异域建筑风格成为现板块主流;1、本案占据一级竞争板块内的最佳地块； 2、本案综合楼板价远远高于在售以及即将推售的项目；;1、二级竞争板块深析（公寓）：该板块将是未来项目所在板块的最有力竞争板块，该板块内品牌开放商云集，交通资源是该板块的核心竞争力;;3、二级竞争板块（产品配比及去化）