江苏泗阳_广场西侧地块项目市场策略规划建议提报_113PPT_功夫堂.pptx

泗阳县城北商业广场西侧地块项目市场策略规划建议提报;核心思路：客观认知市场，准确判断趋势。以商业价值最大化的定位思路，规划合适的商业体量和业态。 价值要素：本案操作的前提是确定项目所在区域的地位，延伸价值，尤其是商业价值。本案处在城北文化新城的核心区域，处在未来城市东延的中轴线上，规划打造泗阳首个科技数码文化城，主要是以主题化商业的形态，形成泗阳乃至苏北的泛文化产业集合体。 市场机会：本案成功定位的关键是突破市场现状和商业现状。一方面，抓住泗阳老城商业升级改造的良好时机，确立主题；一方面，依据泗阳城市商业的发展和消费需求，定位业态。;第一部分 宏观解读－城市属性与经济环境 第二部分 市场透视－泗阳房地产市场发展 第三部分 竞争博弈－住宅市场透视与个案 第四部分 商业扫描－商业现状与发展格局 第五部分 项目定位－地块优势与定位策略 第六部分 规划建议－物业规划与开发分期;;泗阳地处苏北腹地，处于长三角经济圈、沿江经济圈和东陇海经济圈的交叉辐射区;泗阳县县城人口23.78万，宿迁市排名第三位。;泗阳交通便利，水陆空路网四通八达，融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”。;泗阳经济增长快速稳健，人均GDP年年稳步提升，房地产处在快速发展期，宏观经济对房地产发展提供了有力支撑。;基础设施不断完善，房地产投资所占比例不断提高。;消费品零售额迅猛增加，居民消费潜力稳步增加。;“北扩东延”是的城市发展主体战略，老城区核心商圈与东区黄金商圈组成未来城市商业格局;城北——本案所在片区，大型人文居住板块。;从城市区位看，泗阳县虽然隶属于宿迁，却与淮安接壤，由于受宿迁和淮安的城市辐射双重影响，城市扩展力有限，县城发展先天性制约；且县城人口数量位于宿迁市末位，增长幅度和流动性小，城市化进程弱，未来对房地产需求有限。 从城市宏观经济看，其属性决定了泗阳未来城市的辐射力较弱，消费潜力有限、吸纳不足等特点。泗阳是一个典型内需消费型城市。虽然近年来经济发展良好，居民储蓄逐年提升、消费力日渐增强，目???处于投资消费旺盛阶段，也因此拉动了房地产的投资和消费需求。但长远考量，因此未来房地产消化能力将是有限的。投资地产，尤其是商业，必须考虑城市中远期的居住需求量、消费支撑和商业饱和度等方面因素。 从规划上看，按照“北扩南延”的发展战略，泗阳县城市建设正如火如荼地进行，本案正处于规划中的城北文化新城——未来居住中心，未来区位优势比较明显。 总体来看，预计泗阳县房地产近3年内依然将高速发展，但由于内需型城市的特质，未来的房地产的需求量将有限，本案处于处于城市规划重点发展区域内，关键在于尽早开发，搭上泗阳县房地产快速发展的头班车，城北文化新城的规划也让本地块有了文化地产的潜质。;;近年来泗阳土地出让不断增大，导致未来2-3年内新盘上市量进一步增加，房地产市场竞争将越发激烈;2007年100亩以上的地块出让情况一览表;泗阳房地产市场进入高速发展期，小高层物业进入试水阶段。;目前泗阳房地产市场处在供需两旺阶段，以自住型需求为主。;由于供应量增大，2007年泗阳房价水平上涨趋势放缓，预计未来保持平稳上升的势头.;泗阳城区房价主要集中在1500-1800元/平方米，核心地区已突破2000元/平方米;调查显示，泗阳商品房市场消费，有以下特点： （1）从客群结构看，住宅客源主要是教师和公务员，还有外地工作回乡置业，三是地缘性的动迁居民，四是下属乡镇为孩子上学、结婚需要的置业。商业类主要是本地生意人和私人业主自用置业，以及有灰色收入的当地行政官员投资置业。目前，教师类等团购客群、优质顾客已经被先期项目抢占。 （2）从消费着动机来看，为孩子上学购买房子和动迁户购房是主要动因。 （3）从消费喜好看，普遍认知老城区区域（城北板块），普遍讲究“金三银四”，3、4层去化最好，价格最高，5、6层抗性较大。;从土地出让情况可以看出，未来楼盘开盘量将进一步增大，由此形成供求关系的变化，导致竞争将加剧。同时，地价的上涨，潜在导致房地产价格将会继续攀升的趋势。 从市场供求现状看，目前泗阳商品房地产市场供求基本平衡，空置率较少，年预售和实际销售量差距在15％以内。但从整体趋势预测，我们认为，未来1－2年将出现供给略大于需求的局面，未来房地产市场竞争将越发激烈，对营销和产品提出更高要求。 从价格层面看，产品同质化严重。住宅价格上涨平稳，目前城东和城北两个热点片区多层均价在1600－1800元/㎡，小高层均价在1750－2000之间。在市场供应量加大的情况下，预计未来价格上涨空间较小。 从产品和客群来看，目前主要以普通多层为主，政府要求的基础上，每个项目均在后期推出少量小高，但抗性较大。客群层面，目前泗阳县房地产消费客群主要为公务员、教师，其购买形式主要